关于石牌村社区物业依赖型经济形成原因的调研

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1、关于石牌村社区物业依赖型经济形成原因的调研前言：改革开放30年来，土地、能源、环境等承载力愈益接近极限，以物业租赁为主要形式的物业依赖型经济可持续发展的后劲明显不足，城中村社区在土地利用、建设景观、规划管理、社区文化等方面均表现出与现代城市生产生活方式的矛盾性。石牌村的社区物业依赖型经济具有以土地为基本生产资料、物业租赁为主要收入来源、福利性和事务性支出为主、物业产权薄弱和原村民对集体经济依赖强化的特点，存在着特定的历史背景、发展轨迹以及塑造这种经济发展形式的多种因素和根源。1石牌村简介石牌村是广州市建成区内的以物业租赁为主要形式的城中村。在成为

2、城中村以前，石牌村是一个普通的农业村落。1992年，邓小平南巡讲话发表以后，村民聚落外围的农田被迅速征用，至1994年，村民聚落与村域范围基本合为一体。随着村域区位优势的凸现，村民开始在宅基地上规模性地推出廉租屋，社区也逐渐成为流动人口的聚落。在这种情况下，原社区组织无可回避地介入了大量的社区治理事务，也获得了新的生存空间。1977年为推动村社区的城市化进程，石牌村成为广州市最早实施改制的试点单位。改制的主要举措，一是集体经济公司化。石牌村成立了三骏企业集团公司，这是集体经济后续发展的举措。二是社区事务管理居委会化，即撤销村委会，成立新居委会。2

3、石牌村社区物业依赖型经济的特征石牌村转型社区集体经济经营模式比较单一，集体经济主要依靠物业出租维持，形成了典型的物业租赁经济发展模式。改革开放最初10年的短缺经济催生了大量村社属乡镇企业的昙花一现式的繁荣。随着“三来一补”企业的涌入和受村社集体自身技术落后、管理不善等因素的制约，村社集体自营的实业经济大多走向衰败。于是村社集体经济转向物业经营，早期采取土地租赁的形式，近年来则大多转向物业出租，厂房、商铺、酒店、旅社等物业形式的租金成为集体经济收入的主要来源。近10年来，随着广州城市化进程的加速，城市空间不断向外围推进，更多的转型社区被裹挟进城市发

4、展的洪流，转型社区在经济规模不断增长的同时，租金收入占集体经济总收入的比重也在不断提高。石牌村转型社区集体经济收益大部分用于消费，较少资金用于厂房、商铺、住房等物业建设或投资于自营产业，使得土地收益较少进入资本增值的循环。转型社区从事经济活动获取的经济收益，一部分用于作为集体福利的原村民年度分红，一部分主要用于社区日常运作所需的办公开支，以及社区公共物品提供和基础设施建设，余下部分才用于集体经济的积累和发展。3石牌村转型社区物业依赖型经济产生的根源特定的结构性政策、重组的社会关系和各拥资源的社会行动者相互联系、互为牵制，进而创造出物业依赖型的石牌

5、村社区经济发展模式。3.1结构性因素根源石牌村转型社区物业依赖型经济产生的结构性因素包括集体土地权属架构、转型社区经济管理形式和相关的土地政策等。首先，村社土地权属存在着两种模式：一级归属模式与二级归属模式，行政村与自然村都拥有经济实体和物业，而经营能力羸弱的集体组织倾向于采取物业租赁这一“本小利微风险低”的发展方式。其次，原村集体撤村改制时，按经济管理为主和社会管理为主而分别转制为股份公司和居民委员会，股份公司规模较小且缺乏自营实业的人才和管理经验，又背负着集体分红增长的责任，因此更加倾向于采取物业租赁的经济发展模式。第三，征地留用地政策为物业

6、依赖型经济的发展提供了空间基础。3.2行为因素根源采取物业租赁的形式发展经济，是地方政府、用地单位和集体经济组织三方追逐“土地租金剩余”的结果，是相关利益主体相互博弈后的理性选择。石牌村社集体通过出租土地或厂房吸引了数以万计的订单式“三来一补”企业，它们时效性强且机动性大，因此不会自己征地建厂房而主要是租赁厂房。为此，各村镇大量兴建标准厂房以出租，收取租金、管理费、工缴费等成为村社集体经济发展的唯一手段。在集体经济组织内部，如果所建的厂房或平整的土地租不出去，村民当年的分红就无法兑现，村民的收入水平就会降低甚至失去生活保障，这迫使集体经济组织不断

7、扩大物业空间再生产来缓和内部压力。另外，政府的土地征用为集体经济的发展提供了原始积累，很多村社经济的起步依靠的是征地补偿款，村集体得以分配福利和兴建物业，土地补偿款成为集体经济发展的第一推动力。3.3行动者因素根源石牌村转型社区物业依赖型经济产生的行动者因素主要包括政府的“土地财政”行为、用地单位对时效性的追求、转型社区的封闭性和社区成员自身的不足等。4结论虽然物业依赖型经济是当前石牌村转型社区集体经济的主流和支柱，但在土地资源日益紧缺、国际经济形势变幻和产业升级与结构转型压力越来越迫切的发展背景下，这种本质上以土地换发展的经济发展模式的不可持续

8、性越来越显著，亟需为转型社区集体经济的发展寻求新的路径。