暑假实习报告案例分析

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1、University法学院实习论文借名买房案例及其背后法理分析法学班201年9月2日班级:学号:姓名:任课教师:联系电话:提交日期:一.借名买房案件的出现案例：刘某和王某系同事，刘某的户口在河北，王某的户口在北京，2003年刘某借用王某的北京居民身份，在天通苑小区，购买了一套经济适用房，购房合同以王某的名义签订，所有的购房出资款均由刘某提供，房屋交付后，一直由刘某占有使用，并且在房产证办下来后，也交由刘某保管。但在2013年5月，王某突然找到刘某，要借用所购房屋用于抵押贷款，被刘某拒绝，后刘某认为房屋登记在王某名下，存在很大的安全隐患，就

2、向法院提起诉讼，要求确认王某名下的房屋归刘某所有。这是我实习期间的一个真实案例，后经法院经过审理认为，刘某不具有购买经济适用房的资格，刘某借用王某名义购房行为无效，房屋归王某所有，但刘某、王某在本案中均有过错，王某应退还刘某的购房款，并应依据房屋评估价值，将该房屋升值金额的一半赔偿给刘某。这案件是一起典型的借名购房引发的房屋确权纠纷，在房价不断攀升和限购政策的大环境下屡见不鲜了，目前借名购房的类型主要有以下几种：第一种：本人具有购房资格和权利，但因某种原因（比如家庭问题、婚姻问题或其他原因）,不便将房屋登记在自己名下，而借用他人名义购房。

3、此种借名购房的法律风险在于：若借名人能够提供借名购房协议、购房款由其提供或者能够证明借名购房事实存在的，法院一般都会确认房屋归借名人所有。但若借名人无法证实借名购房事实的，法院一般会将出资购房的行为认定为一般借贷行为，借名人只能要求被借用人返还购房款，而不能获得所购房屋的所有权。另外，因房屋登记在被借用人名下，根据物权的公示原则，若被借用人在借用人不知情的情况下，擅自将房屋卖给或抵押给善意第三人的，那么借用人是不能以其为房屋的实际出资人来对抗善意第三人的，最终，借用人很可能无法取得所购房屋的所有权，或者需要提前代为偿还所抵押债权为代价来消

4、除房屋的抵押权。第二种：本人不具有购买某种政策性保障房的资格，为了规避购房资格的限制，而借用具备资格的他人名义而购房，比如购房经济适用房、两限房等政策性保障房。针对第二种借名购房情形而言，其法律风险是最大的，不仅存在第一种情形所述的法律风险，而且这种借名购房的行为，因违反了国家关于政策性保障住房的规定而确定无效。也就是说，借名人本来期望借用别人名义或资格购房的目的，是根本无法实现的，而且还会因此产生很多不必要的麻烦和纠纷。这种借名购房的方法本身是违法的，也是不可取的。第三种：本人不具有某种购房资格或权利，而借用他人名义购房，但所购房屋并非

5、政策性的保障房，而是某单位自行集资所建房屋，但该房屋原则上限于本单位符合一定条件的人员购买。针对第三种借名购房情形而言，其法律风险在于，除了存在第一种借名购房的风险外，还可能因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权。但由于这种房屋与完全政策性的保障住房在性质上是有所区别的，在限制条件上也是相对宽松的，若单位未在购房合同中，对所购集资房屋的转让作岀限制性规定的，那么在房屋具备过户条件时，借名人是可以通过法院确权，取得房屋所有权的。经过资料分析，出现这类案件原因通常有：一是无书

6、面协议，一方否认曾约定借名买房。二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。三是登记人拒绝办理房屋过户手续。四是借名人被要求腾退房屋。五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。六是登记人将房屋转让给第三人。鉴于这种不确定的关系导致众多法律问题的出现，我将简要对这类案件的法律问题进行分析。二、借名买房的法律问题分析借名买房涉及的法律关系有:登记购房人与事实购房人之间的借名法律关系;登记购房人与事实购房人之间的房屋转让法律关系;登记购房人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系;事实购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。（一）借名买房

7、是否有效在法律上如何界定借名买房?笔者认为借名买房属于合同行为。合同法奉行合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益以及强行性规范的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。合同的订立是当事人的意志的结果，是否发生法律效力取决于法律的评价，若法律认可这种合意,合同就生效。借名买房合同是法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同，其为无名合同。无名合同的主要难题，在于当事人的意思不完备时如何适用法律，首先必须强调的是，民法关于法律行为的规定和合同法的总则,对无名合同均有适用余地;其次应说明的是，不同类型的无名合同,适用法律的规则不同，可以参照合

8、同法分则或者其他法律最相类似的规定。对于借名买房合同的法律效力应从正反两个方面分析：K借名买房合同有效如果不存在恶意规避法律或政策的行为，借名买房合同应具有法律效力。我国实行房屋所有权登记发证