也谈“物业管理权”的性质

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1、文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题也谈“物业管理权”的性质陈甦中国社会科学院法学研究所研究员　　杨佩芳、高万泉《物业管理权性质之研究》一文(以下称“物文”。见2002年4月18日《人民法院报》)，对“物业公司是否有权阻止顾姓业主安放大浴缸”(以下称“浴缸案”)一案进行了深入分析，认为物业公司有权阻止顾姓业主安放大浴缸，物业公司有权阻止的法律根据是物业公司拥有物业管理权，并且进一步指出物业管理权是一种限制物权。“物文”认为物业公司有权阻止顾姓业主安放浴缸，此结论当无疑义，但是，该文认为物业管理权是一种权利并且是一种

2、限制物权，却是一个大有疑问的判断。　　一、物业管理权不是权利而是权限文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　在“浴缸案”中，当我们得出物业公司有权阻止顾姓业主安放浴缸的结论时，一定在先认定了物业公司“有权”的法律基础。在“物文”的作者看来，物业公司“有权”之性质，或是有权力，或是有权利，在否定了物业管理权属于公权力之后，物业管理权属于民事权利就是顺理成章的结论了。但是，如果我们全面分析了物业管理权的行使依据和行使效果之后，就会发现在公权力和民事权利之间认定物业管理权的性质归属，是以一个不周延的分类标准来划分物业管理

3、权的性质归属，其结果必然存在逻辑缺陷，而这种缺陷势必导致理论上的法律认识错误和实务上的法律运用错误。　　权利人可以放弃自己拥有的民事权利，这是民事权利的一个重要特征。但是在“浴缸案”中，物业公司可以放弃其拥有的物业管理权吗?我们可以设想一下，如果物业公司不去阻止顾姓业主安放大浴缸，将会侵害谁的权益?将会产生何种法律后果?显而易见，如果物业公司不去阻止顾姓业主安放大浴缸，损害的是建筑物的整体安全，也就是全体业主的权益，全体业主可以根据物业管理合同，追究物业公司怠于管理的违约责任。可见，在顾姓业主安放大浴缸时，物业公司必须去制止。如果物业管理权是一项

4、民事权利的话，为什么物业公司必须去制止顾姓业主安放浴缸，难道物业公司不可以放弃自己的权利吗?一个合乎逻辑的结论是：在顾姓业主安放大浴缸时，物业公司行使制止该行为的物业管理权根本不是在行使权利，而是在履行义务。文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题　　“物文”作者认为，物业管理权应是业主让渡给物业公司的限制物权，是所有小业主对于共同共有部位所有权的集体让渡，物业管理权包括占有和使用等权能。对于这些结论，自然会产生以下疑问：(1)全体业主将共同共有部位所有权让渡给物业公司，物业公司支付的对价是什么?有人会说是物业管理服务

5、，但是业主对于物业公司付出的物业管理服务，不是已经支付了物业管理费了吗?在全体业主将自己的共同共有部位所有权让渡给物业公司的同时，还要向物业公司交付物业管理费用，显然不是一个公平的交易关系。(2)如果认为物业公司在进行物业管理时是在行使物业管理的权利，物业公司又有收取物业管理费用的权利，那么在物业管理合同关系中，物业公司的合同义务何在?(3)如果认为物业管理权是一个限制物权，物业公司基于这个限制物权，拥有对共同共有部位的占有、使用的权能，那么根据物权的对世性和排他性，所有的业主对共同共有部位就失去了占有、使用的权能，在其他人侵害共同共有部位时，所

6、有的业主就无权提出排除妨碍或消除危险的请求，而只能等待物业公司去行使其限制物权。在“浴缸案”中，如果物业公司不去阻止顾姓业主实施安放大浴缸的危险行为，其他业主因让渡了权利就不能主动去阻止而只能容忍顾姓业主的不当行为。可见，认为“物业管理权”是一个民事权利并且是一个限制物权，是一个得不出进一步合理推论的错误判断。　　如果将公法上的权力界定为“权力”，而将私法上的权力界定为“权限”的话，在物业管理活动中，“有权”从事物业管理行为的法律基础或法律依据有三种：一是权力，二是权利，三是权限。“物文文章来源：中顾法律网上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的

7、法律问题”的作者以为“有权”行为不是依据权力就是依据权利，而忽略了第三种依据即“权限”。“物文”出现问题的关键就在这里。物业管理权既不是权力，也不是权利，而是一种权限，是物业公司根据物业管理合同从业主那里获得的授权。物业公司行使物业管理权，不是在行使以业主为相对人的合同权利，而是履行以业主为相对人的合同义务。只有如此认定物业管理权的性质，以上种种疑问才可以彻底消除。　　二、权利与权限的区别　　权利与权限都可以基于合同关系而产生;权利拥有者和权限拥有者，都具有“有权”从事某项行为的外观;在权利与权限都是基于合同产生的情形中，权利人与义务人，权限拥有

8、人与授权人，都居于互为合同相对人的地位。这些都是易于混淆权利与权限之间区别的原因。但是，权利与权限只是在形式上存在某些相似，在本质上则是