上海是中国的梦工厂

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1、上海是中国的梦工厂上海是中国的梦工厂。就如同上个世纪20年代的芝加哥或90年代的香港，上海的天际线经常在变化，人们每天都能观察到其迈向现代大都会的新进程。上海政府8月宣布，尽管有SARS的原因，该市2003年上半年GDP仍比去年同期增长10%，且其人均收入（去年为4,020美元）刚好超过深圳而成为中国最富裕的城市。上半年，其港口吞吐量达520万标准箱，几乎超过世界第3繁忙的港口韩国釜山。该市正着手在小洋山岛修建世界最大的深海港口，到2020年吞吐量将达2,000万标准箱，其一期工程包括一座31公里的长

2、桥，将耗资143亿元（17.3亿美元）。但另一方面，上海已有诸多猖狂投机与过度投资的迹象。该市今年可能完成2,000万平方米的房地产开发。在1999-2000年间，其房地产销售增长占到GDP增长的34%，大众住宅的价格差不多翻了1倍。我看到，因为价格上涨和租户减少的综合影响，承租量在过去3年中从8%下降到4%。依赖他人钱袋的房地产游戏7月的一个周末，我在上海边游荡边思考“泡沫还是奇迹”的问题，前者是一个杠杆连同资本流入的故事，后者则是关于生产力的。显然，上海有一个巨篇的杠杆财务故事。1999-2000

3、年间，金融机构发放的贷款增长了3,553亿元（2.6倍于GDP增长），对全国的整体比例则是1.6倍。如果我们运用国内信用作为全国杠杆的更佳指示器，比率是2.7。因此，上海至少与全国处于债务驱动的同一水平上。然而，资本流入的故事篇幅更为鸿巨。同期，上海金融机构的存款增长了5,556亿元，是贷款增长的1.5倍。大幅度下降的贷/存比率会导致急剧的经济萎缩，除非存款的增长是因为资本流入。　目前明摆着的情形是：上海的过剩流动资金已成为全国其它地方投资基金的源泉（这就是为什么上海对国际社会的吸引力对中国整体而言至

4、关重要），其中流向上海区域的外商直接投资给人以深刻印象：从1999年的30亿美元增长到2002年的50亿美元。然而这种增长无法解释上海的超强流动资金，这一时期的过剩流动资金总量达250亿美元，看来其它类型的资本规模一定比外商直接投资更大。我认为，非居民的房地产购买是流动资金流入的主要源头，因此并不惊异已售物业的1/3被非居民买家买走，非居民买家已成为上海豪宅市场的决定性力量。去年上海房地产销售达810亿元（98亿美元），相当于GDP的15%，今年更可望达到GDP的16%。当土地或安置成本超过建造成本的

5、时候，房地产销售会令上海政府及其居民富裕起来。因此，房地产行业对于上海的金融和经济增长都至关重要。上海的流动资金泡沫依赖于资本流入，这似乎与10年前香港的巨幅画卷十分相似。那么谁在将钱投入上海？他们有能力维持这种高流动资金水平吗？其目的什么时候能够达到（这将导致资本流入下降）？台湾人、浙江人是主力依本人看来，非居民的购买大部分是出于投机目的，其中台湾人是最大的群体。自2000年起，台湾人的钱已经灌到上海了，其房地产投资者经常相互炒楼推动上海房价上涨。同时，长江三角洲作为相对于珠江三角洲廉价的出口基地，

6、其存在是上海地产繁荣的又一原因。过去3年里，台湾的电子生产服务公司已大规模移向长三角地区，其工作人员在那里定居，并发现上海是一个潜在的家园。根据未经证实的消息，50万台湾人已定居上海。而来自浙江的企业家是上海房地产需求的又一源泉。他们大部分是投机者，当然也在出口生意中挣到了钱。实际上，他们已将台湾人视为市场份额的竞争者，一位该地区的台湾商人上周末向本人抱怨：“浙江人杀价像疯子一样”。长三角的出口在1999-2002年翻了1倍，达1，020亿美元，而今年头5个月较去年同期增长了45%。商人们从出口生意中

7、赚到的丰厚利润流入了上海房地产市场，并以比其生产力自身拉动要快的速度，令上海市政府和百姓富裕起来。当资本流入驱动当地房地产市场时，房地产价格已变得与当地人口的收入水平无关。本人上周末在上海对8位出租车司机做了调查，发现其1小时1美元的收入没有实际的变化。一位出租车司机通常每周工作60小时，而他们的收入被认为高于平均水平；上海一位大学毕业生的收入预期比其实际收入高出50-100%；上海资深管理人员每月能挣500美元……大众房产的平均售价却是每平方米500-600美元。看来上海绝大多数当地人是不能承受如今

8、的房价的。上海出租车司机在抱怨来自崇明（长江中的一个岛）的竞争者接受更低的报酬，我们还没有谈到数以千百万计的湖南、四川等其它穷省无事可做的人们呢—为什么他们就不能竞争上海的工作？如今，当地居民的巨大需求来自其得到的安置费（这是他们购置新房产的资金），安置费又来自某些台湾客或浙江投机分子—他们支付了3倍于大众市场的价格。上海的房地产游戏依赖于他人的钱袋。资本澎湃的底蕴如何?上海人均收入看似较高，但人均收入容易令人误解。去年政府的税收是GDP的40.7%，其