房屋交付法律评说探讨与研究

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1、交房法律评说房屋交付法律评说作者梁桦水（梁鹏）在审判实践屮对于商品房的交付使用的约定存在着不同的理解而引发争议。作为开发企业认为“房屋的交付使用”就是交钥匙，作为购房人则认为“房屋交付使用”不仅包括领钥匙还包括取得房屋所有权证卩。按照我国现行法律的规定不动产的所有权转移以办理权利转移登记为准，只有办理登记手续后，房屋所有权才发先转移。但是，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适川法律若于问题的解释（下称司法解释）规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。最高人民法院副院长黄松指出根据《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖

2、人负有向卖受人交付房屋并转移房屋所冇权的义务。所谓房屋的交付使用，就是出卖人将已经建成的房屋转移给买受人占•有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。交钥匙在实践屮视为交付较为可行，但是交付使用还应当看其双方在合同屮有无具他约定的条件。案例一、崔某于2001年10月20H与北京某房地产公司签定了《商品房买卖合同》及补充I办议。双方约定崔某购买该公司出售的商品房一套，建筑面积为151平方米，单价为118007E,交房时间为2002年2月15II前出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同吋，双方约定进行验收交接时出卖人应当出示“北

3、京市建筑工程竣工验收备案表”、“住宅使川说明书、”“住宅质量保证书”并签署房屋交接单。在“补充协议”屮双方重新约定若出卖人逾期交房，岀卖人从2002年2月16II始按照总房款的LI力分之四支付违约金。而出卖人肓至2002年12月3才交付了“北京市建筑工程竣工验收备案表”。为此崔某以房地产公司迟延交付应承担违约责任为由向法院捉起诉讼。在审理过程屮，出卖人承认其逾期交房，但认为崔某于2002年4月5FI领取了钥匙，应当视为房屋交付。一审法院支持崔某的诉讼请求。律师评析。合同的订立是双方真实意思表示的结果，一经成立并发生效力合同的任何一方均应当遵守合同屮的各项条款。这些条款的确定

4、在合同当事人之间形成了明确的权利义务关系，形成了特定的债的关系。合同的当事人应当全面、适当的履行合同义务。对于合同中附有的条件在该条件成就时应当依约履行，不能够阻却条件的成就。本案争议的焦点问题是出卖人交钥匙的行为是否可以视为交付了房屋。首先，崔某与房地产公司签定的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容合法冇效。双方在合同中确定交房条件符合所附条件的要件，构成了合同的主要条款之一。为双方如何履行合同作了明确的约定。其次，从双方签定的合同约定的交房条件并非是以交付钥匙转移房产的占侑为条件。按照双方合同的约定买受人接收此房的条件是出卖人具备“北京市建筑工程

5、竣工验收备案表”、“住宅使用说明书、”“住宅质量保证书”（即两书一表）。这三个条件是同时具备方可办理接收手续，不是其屮之一具有时交房条件具备。因此，出卖人在2002年12月3H才取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”，才使得交房条件全部满足合同的约定。因此，崔某以出卖人取得“北京市建筑工程竣工验收备案表”的吋间作为出卖人的实际交房吋间并依此请求违约金是符合合同的约定的。按照《司法解释》的表述在处理本案时也应当优先考虑合同中的约定，而不能够将房屋交钥匙转移房屋的占有作为房屋的交付使用。案例二、李某于2000年3月23H与北京某房地产公司签定了商品房买卖合同。合同约定：李某购商品

6、房一套，总价款155万元，双方约定在出卖人没冇取得大产权证前可以凭工程竣工验收合格证交房，交房日期为2000年12刀18日。合同签定后李某按照合同约定向出卖人交付了全部的房款。出卖人于2000年11月办理了竣工验收并収得了合格证。于2000年12月5日向李某发出《入住通知书》要求李某收房。李某在入住通知的冋联上签字确认收到。2000年12月17日李某向岀卖人提出开发商应当办理人产权证才能够交房，双方的合同约定违反了国家强制性规定，拒绝办理收房。双方经过多次协商未果。李某于是将出卖人告上法庭。耍求确认合同所列交房条件违反国家法律法规的强制性规定，主张确认无效。要求出卖人承担违

7、约责任，支付逾期交房的赔偿金。出卖人答辩道：在介同中约定的是以取得竣工验收合格证作为交付房屋的条件，该约定是双方当事人的真实意思表示，不违背国家法律、法规的强制性规定，应当是合法有效的。况且出卖人収得竣工验收合格证是在合同约定的交房时间前取得的，向买受人交房未构成逾期交房不存在违约的事实，不应当承当违约责任。一审法院经审理示驳冋了买受人的诉讼请求。律师评析。当事人依照法律的规定平筹的行使白己的民事权利，承当民事义务。对于违反国家法律法规规定的强制性规定的民事行为当属无效。合同缔结双方应当遵循I办商一致等价冇偿的原则