资产评估作业讲评

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1、七.实务题1.某砖混结构单层住宅，宅基地200m2,建筑面积120m2,月租金2400元，土地资木化率为8%,建筑物的资本化率为14%,建筑物评估时的剩余使用年限为25年。房租损失为半月租金，房产税12%,土地使用税2元/m2,管理费为租金3%,修缮费为租金4%,保险费288元。并通过市场调查，己知土地使用权价格为1000元/m2耍求：评估该住宅建筑物价格。（注：资木化率10%、年限为25年的年金现值系数为9.0770）讲评：（一）涉及的主耍知识点：1.房地产评估中的房地合一和房地分估；2.建筑物残余估价法的具体

2、运用，3.成木、收益、还原利率之间的关系。（二）参考答案解：运用残余估价法进行评估（1）纯收入的计算年房租的收入=2400X12=28800元年总费用=1200+28800X12%+200X2+28800X3%+28800X4%+288=7360元年总纯收益=28800-7360=21440元土地使用权总价=200X1000=200000元归属土地的年纯收益=200000X8%=16000元故归属建筑物的年纯收益=21440-16000=5440尤（2）建筑物的价格建筑物的价格=5440X9.0770=49378

3、.88元建筑物单价=49378.88120=411.48元（三）同学们在完成作业时常见的错课有:1.对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；2.不能正确地理解成本、收益、还原利率三者之间的关系，因而无法利用其计算收益或成本；3.此题的基本思路是：首先计算房地合一的总收益（总收入一总费用），然后根据已知条件求土地的纯收益,用总收益减去土地的纯收益即为建筑物的纯收益，最后用建筑物的收益还原即为建筑物的价格。2.待估对象的基木情况为：写字楼一幢，占地血积500平方米，建筑血积为2000平方米，月租金60000元

4、，设定建筑物的资木化率为10%,尚可使用年限为50年，土地资本化率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元，建筑物价格依成木法求得为150万元，试运用收益法估算该写字楼所占基地的公平市场价值。讲评：（一）涉及的主耍知识点：1.房地产评估中的房地合一和房地分估；2.土地使用权评估的收益法的具体运用，3.成木、收益、还原利率之间的关系。（二）参考答案（1）总收入-60000X12=720000（元）（2）总费用=180000（元）（3）总收益=720000—180000=540000（元）（4）

5、房屋纯收益二房屋现价X资本化率=1500000X10%=150000（元）（5）土地纯收益-540000—150000=390000（元）（6）50年期土地使用权评估值=3900004-8%X（1-0.0213）=4771162.5元（三）同学们在完成作业时常见的错误有：1.对房地产的特性不能灵活运用，即房地的不可分割性；2.不能正确地理解成本、收益、还原利率三者Z间的关系，因而无法利用其计算收益或成本;3.此题的基本思路是：首先计算房地合-•的总收益（总收入一总费用），然后根据已知条件求建筑物的纯收益，用总收益

6、减去建筑物的纯收益即为土地的纯收益，最后用土地的纯收益还原即为土地的价格。2.某金业耍求对其库存的特种铝材进行评估。该特种铝材是分两批购进的，第一批购进时间是上年10月，购进1000吨，每吨3800元；第二批是今年4月购进的，数量100吨，每吨4500元。今年5月11日评估时，经核实去年购进的特种铝材尚存500吨，今年4月购进的尚未使用。耍求：评估库存特种铝材的评估值。因为评估基准F15月1H与今年4月购进时间较近，直接采用4月份购进材料价格。讲评：（一）涉及的主耍知识点：1-流动资产评估的市场法；2.关于参照物

7、的选择。（二）参考答案特种钢材评估值=600X4500=2700000尤（三）同学们在完成作业时常见的错误有：1.在参照物选择匕容易出现错误，不知选择何者作为参照物价格计算；2.因为此题两批材料间隔时间较长，价格差异较大，因此，一般情况下，以故接近市场价格的那批材料的价格或直接以市场价格作为评估价格，计算评估值。平时作业讲评31.某企业拥冇某股份公司的非卜-市普通股股票20万股，每股面值为1元，每股的股利收益率为12%,评估人员经过对股份公司进行调脊分析，认为在前5年保持12%的收益率是有把握的。从第六年开始，该

8、企业的扩建工程己完工，可使收益率提高3个百分点，该收益率将持续下去。评估时，无风险报酬率为8%（国库券利率），风险报酬率为2%,求该股票投资的评估值。讲评：（一）涉及的主要知识点：1.折现率的确定以及折现值的计算;1.分段式收益法计算股票投资的评估值。（二）参考答案解：该股票投资的评估值=前五年收益折现值+第六年收益折现值=20X12%X（P/V,10%,5）4-（20X