美国次贷危机对我国房贷市场发展的启示

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1、美国次贷危机对我国房贷市场发展的启示张杨（北京理工大学管理与经济学院，北京100081）摘要：美国次贷危机的爆发引起了世界范围内金融市场的剧烈动荡，虽然对我国金融市场直接影响不大，但其造成的间接影响却不容忽视。鉴于我国目前房地产信贷市场存在类似问题，我们应该汲取这方面的教训，反思可能存在的金融风险。本文分析了次贷危机产生的原因，对我国经济的影响以及我国房贷市场存在的问题，并在此基础上得出改善我国房贷市场运行状况，降低房贷风险的启示。关键词：次贷危机；房地产信贷；次级抵押贷款；风险美国次级抵押贷款危机（以下简称“次贷危机”）于2007年2月初露端倪，到7月

2、、8月全面爆发，导致美国乃至全球金融市场剧烈动荡。美国、欧洲、tl本、韩国及中国香港各地股市纷纷下跌，市场信心受到冲击，美欧多个贷款机构巨额亏损甚至倒闭，相关基金公司、投资银行损失惨重。然而，随着美欧日各国中央银行进行联合干预，向金融市场注资以缓解流动性不足问题，恢复投资者信心，危机在短期内得到一定程度的缓解。但是这些针对金融市场变化所釆取的措施并不能从根本上解决次贷危机，其负面效应还未充分显现。最近，美国不得不承认其经济出现衰退现象，并开始采取更为严厉的措施，联邦基准利率不断削减，今年1月22日美联储主席伯南克再次宣布紧急降息0.75个百分点，将联邦基

3、准利率从4.25%降至3.5%,为近20年来最大幅度的降息…这次次贷危机的发生也为中国房地产信贷市场的发展敲响警钟。因此认真分析此次危机发生的原因，对解决我国房地产信贷市场存在的问题有极为重要的现实意义。一、美国次贷危机爆发的原因次级抵押贷款是美国金融创新产品之一，主要是次贷机构向信用分数低于620分，信贷记录不佳的购房人提供按揭贷款，然后在投资银行的帮助下，将房贷资产抵押的债权证券化，以较高的回报率推介给机构投资者，在资本市场发行。纵观其发展历程及美国宏观政策的调整，笔者认为造成此次次贷危机的原因主要有以下几点：1、快速扩张的房地产信贷为危机的发生埋下

4、隐患自“911”恐怖袭击之后，美国政府为了缓解袭击及新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松的货币政策，利率水平不断下调；此外政府还鼓励居民购房，希望以建筑业拉动美国经济增长。在这种背景下，信贷机构大力扩张住房贷款规模，放松贷款资格审查，甚至纵容借款人弄虚作假，各种各样为购房者提供融资便利的高风险次级抵押贷款产殆不断推出。而住房市场的持续繁荣及优惠的贷款条件又使得借款者低估了潜在风险，盲目借款。这样一来，一些信用较差，不具备还款能力的消费者进入了房贷市场，次级抵押贷款市场短期内迅速膨胀，次贷发放数量逐年攀升。2006年美国次级房贷总资产规模达到6400亿美

5、元，相当于2001年的5.3倍。这些金融机构在享受利润大餐的同时已不知不觉地咽下了危机的苦果。2、美国房地产价格的下跌及利率的连续上调是导致危机发生的直接原因为了抑制通货膨胀和房地产泡沫的产生，自2004年6月以来，美联储连续17次调高利率水平，基准利率从1%调到5.25%,与此同时，房地产价格出现下跌趋势，原来被房价上涨所掩盖的次贷危机逐步暴露出來。利率的大幅攀升直接增加了购房者的还贷负担，房地产市场持续降温又使得购房者通过房屋升值获得再融资的资金链条出现问题，加之美国居民的储蓄率很低，次级抵押贷款的借款人还贷能力及风险承受能力都相对较弱，在不堪重负的

6、情况下，大量违约客户出现，信用风险充分暴露，不良贷款迅速积累，次级抵押债券的价格大跌，经营次级抵押贷款的信贷公司接连破产，其投资者也遭受巨大损失。3、房屋抵押贷款证券化使得危机迅速蔓延次级抵押贷款机构通过将房贷资产抵押的债权证券化，出售给机构投资者以转移自己潜在的高风险。然而，资产证券化在发展过程中被过度滥用，机构投资者们也被高回报率诱惑而忽视了其背后隐藏的风险。当房地产市场衰退时，违约率上升，风险显现，金融衍生品市场便会剧烈动荡；同时，随着多种多样的组合证券销售给世界各类投资人，债务链条不断加长，风险被迅速传播到了更加广泛的领域。4、监管缺失使得风险不

7、断积累在此次次贷危机中，美国政府的监管能力及资产评级公司的公信力均遭到不同程度的质疑。尽管有关人士已经对新增房贷风险发出相关警告，但是金融监管部门对次贷市场的不规范行为并没有及时给予干预，未对投资者进行引导，而是将这些金融衍生品的评估和监督完全交由资产评估机构。对于次贷机构资产证券化后的产品，最初穆迪或标准普尔只给予BBB以下评级，然而经过投资银行的包装，在巨大利益的驱使下，最终所有次级贷款债券中，大约有75%得到了AAA的评级，10%得了AA,另外8%得了A,仅有7%被评为BBB或更低。长期以来，广大机构投资者都是根据信用评级机构的评级结果作出投资决策

8、的，此次他们将次级贷款债券纳入投资范围而遭受巨大损失，资产评级公司难辞其咎。二、