行业特质对企业价值评估的影响分析-副本

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1、EVA导向的房地产企业价值评估摘要：现代企业开展财务管理的目标就是实现企业价值的最大化，房地产行业在我国的国民经济之中的地位相当重要，因此对房地产企业的价值评估进行探讨是相当有必要的。然而如何进行评估与衡量企业的价值一直都是一个相当重要的课题。在很长的一段时间之内对企业的内在价值进行评价的过程之中都是采用的传统的会计利润指标，例如净利润、净资产等等。然而随着我国资本市场的不断发展传统方法已经难以满足要求。在文中则是以万科企业为例，在介绍了EVA的内涵以及理论的基拙之上，对万科地产进行了EVA评价。关键词：价值评估；经济增加值(EVA)；房地产行业；万科；

2、1引言随着房地产行业屮新兴企业的增加，整个房地产市场的环境都得到了有效的规范，与此同时融资门槛也快速提高，这些都使得房•地产市场上的优胜劣汰速度变得很快速，在这种情况Z下房地产企业需要通过增加口身的价值来强化竞争力⑴。传统的财务指标因为不注重权益资木成木，所以就很难体现出房地产企业当前的实际情况，特别是房地产企业的价值创造能力以及实际经营的业绩都得不到体现⑵。EVA(经济增加值EconomicValueAdded的缩写)从投人产出的角度对债务成木、权益资木成木进行了综合考虑，并尽可能的对■影响会计信息真实性的各种因素进行冇效的消除，这样就能够反映出企业的

3、真实价值与实际收益。房地产行业在我国的国民经济屮占有举足轻重的地位，是带动我国GDP增长、拉动相关上下游产业发展、加快公共基础设施建和加速城市化进程的支柱型产业。其行业发展一直是社会广泛关注的问题。日本对于房地产行业经验数据的研究表明，如果房地产企业的发展出现失控将给整个金融市场带来巨人的波动，并有可能会使该行业多年来的发展成就迅速的缩水，甚至消失。2007年，美国爆发的次贷危机对世界经济的增长及金融市场的流动性冲击就是一个非常典型的例子。因此，对我国房地产企业做出相对准确的价值评估，将有助于资本市场的稳定和国民经济的健康发展。EVA价值评估，克服了传统

4、价值评估方法的缺陷⑶，在评估-企业价值时考虑了股权资本成本，被巻为“创造价值的金钢匙”、“当前最热的理财观点”。并且曾在《经理人》杂志经评选的“2003年中国十大管理实践”排行榜中，位于榜首。这是一种非常新型的价值观。将EVA的评价理念用于房地产行业的价值评估，能更加全面的反映房地产公司的内在价值,反映出企业长期价值的创造情况。并且能够最大限度的帮助房地产公司实现自身价值的最大化。基于这种背景下，本文研究了实务界常用的价值评估的方法在房地产行业的适用性，得出EVA在房地产行业价值评估上的优越性，并运用案例对其进行验证。2理论回顾及假设提出本节从理论分析出

5、发，回顾了企业价值评估方面的相关文献，并对文献主要观点及理论贡献做了简要评述，以为后文研究Z参考。2」企业价值评估理论企业作为一项资产，与其他资产和比，除了具有一般资产的特点外，还具有整体性、营利性、持续经营三个特征。因此，在对于企业进行价值评估时，不仅仅要考虑金业各项资产的价值，还需耍结合公司所面临的环境因素，对其获利能力进行评估⑷。企业价值评估评估是指将企业作为一个冇机整体，依据其拥冇的全部资产及其获利能力对具整体价值进行的评定和估算。既包括各种有形资产，也包括商誉、无形资产等价值的评估。因此，企业价值评估并不是简单的各项资产相加。其价值高低収决于各

6、要素资产之间的组织形式和管理状况。合理准确的评估金业的价值一方血为投资者提供公平市场价值及相关信息，使得其发现被低佔的企业，从而进行有效的投资决策⑸；另一方面有助于金业管理者通过对金业整体获利能力的分析和估算，制定出适用企业发展的战略计划，从而提高企业的盈利水平，实现企业价值最人化的目标。2.2经济增加值美国斯腾斯特管理咨询公司于1982年提出经济利润(EVA)概念，最初被认为是一个衡最公司业绩的重要指标，麻1大1为该指标考虑了股权成本的扌II减，比会计利润更能体现公司实际收益能力，同时也反映了公司报酬扣除权益(股权权益和债权权益)要求的最低报酬之外的剩

7、余收益，能反映公司财富增长的情况，所以，该指标也用来衡量公司价值⑹。其计量方法是：经济利润(EVA)=(ROE-WACC)XZBROE：资本投资收益率WACC：加权平均资本成本ZB：投入的全部资木可见，资本收益率、加权资木成木和资本总额决定了公司经济利润⑷。值得注意的是:资本收益率反映的是公司全部资本(包括所冇者投入的资木和债权人投入的资木)创造收益的能力，相对应的，这里的收益是包含债权人税后利息的收益，资本收益率反映了公司资本使用的效率⑺。加权资木成木是包括•债务成木和股权成木加权而成，木质上资木成木是所有投资者投入资本要求的必要或者最低报酬率，资本收

8、益率扣除加权资本成本实际上就是所得报酬付给所有投资者最低报酬后公司剩余的报酬，这