物业综合案例分析

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1、第八章综合案例案例一:不缴物业费,物业就停水“我觉得物业管理太差，暂时没冇缴物业费，没想到物业竟然把水给断了。”近FI,李先生向12345政府热线反映称，该小区物业不能保证物业服务质量，还以“停水”的方式胁迫收缴物业费。据李先生介绍，8月21日小区物业私自将自己家屮的水停了，后来向小区物业了解，原来是他家未缴纳物业费所致。李先生对这种行为表示不满，“之所以不缴物业费是不满物业公司的日常管理，但自家的水费都一直在缴纳。不缴纳物业费就给断水，水费和物业费绑定在一起，这不合理。”据了解，该小区还有部分居民也面临同样的情况，到物业

2、反映该情况时，物业表示必须缴纳物业费后，才能恢复供水。律师观点：物业公司非执法部门，无权停水，只有自来水公司才有权利做岀这样的惩罚措施。但是业主也不应该联合抵制物管费，应该通过法律途径维护自己的合法权益。案例二：物业服务不到位，业主可以拒交物业费吗？近日,家住盛世名门的王先生來电，说收到了小区天房物业的律师函，要求其缴纳拖欠一年近2000元的物业费，逾期不交就将王先生诉诸法庭川U小区内不少业主,也都收到了这样的律师函。王先生告诉记者,盛世名门各楼层全部是小广告而且氏期不清理；楼层灯经常坏掉也不维修；电梯长期一抹-手灰也不擦

3、；精装大堂里面全部是自行车，也不着手搭建车棚解决；小区门口一些地面坏掉,长期不维修；小区外狭窄的水泥道路上，又被划出一排停车位收费出租,导致原本拥挤的道路更加拥堵。王先生表示,诸如此类的问题太多，没法一一列举。王先生和小区的不少业主”长期向犬房物业反映,但是对方总会以各种理由回避或者拒绝，物业各种问题一拖再拖，长期得不到冇效解决。律师观点：业主拒交物业费的理由各种各样，主要包描物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位、物业公司存在侵权行为、物业公司未与业主直接签订物业合同等。往

4、往法院在审理物业服务收费纠纷时,着重分析该物业费纠纷产生的具体原因,然后针对不同情况，做好相应的调解或裁决。根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定，无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的，则业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。对此,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条进一步规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,人

5、民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定捉供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此，业主无正当理由拒交物业费的，将因此向物业管理企业承担违约责任，并承担败诉所带来的一切不利后果。案例三：空调室外机毁坏，物业公司有无责任?王女士：我在某小区买的房了，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。分两种情况：第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃。根据《合

6、同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给白己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承扌n相应的责任。。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，为业主提供完善的物业服务是物业公司的约定义务，保护业主的财产不受他人侵害自然是物业服务的内容之一。尤其是空调外机，它完全是屈丁•业主私有财产，但又由于本身所具冇的特殊性，

7、促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如杲您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利耍求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院捉起诉讼，维护自身的合法权益。案例四：楼道堆放物致害，责任谁承担？某项目10层业主A于2013年某口将家中3平米左右镜子放置在10层楼层

8、通道。10层业主B看见后，曾向物业服务中心反映这一现象。同时，物业服务中心在日常检查中也发现这一问题，但由于业主A将房屋岀租，而租户又长期岀差，均无法取得联系。2014年某日，业主B带孩子在楼道玩耍时，镜子破碎，造成业主B右手虎口受伤。事发后业主B以物业侵犯健康权为由诉至人民法院。律师观点：楼道属于公共