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1、画会市场大厦估值报告收益法估值收益法评估模型:采用收益法评估的企业价值(PV)-般可分为三部分：1.企业达到稳定发展状态前各期预期收益的折现值(PV1);2.企业达到稳定发展状态后持续经营各期预期收益的折现值(PV2);3.企业终止经营时的清算价值的折现值(PV3)。其中：-為(為nyn_Rn(l+g)1(1+g)(m-n)-—(r-g)[(l+r)n(l+r)mPV3=Re・(l+r)m，PV=PV1+PV2+PV3o式中各项参数分别为：(1)i:评估基准日后距离评估基准日的时间间隔，单位为年；
2、(2)n:企业预计达到稳定发展的时点距评估基准日的时间间隔;(3)m:企业预计经营终止时点距评估基准日的时间间隔；(4)&:企业在距评估基准日i年的时点的预期收益估测值;(1)g:企业达到稳定发展后预期收益的估计年增长率;(2)Re:企业经营终止时的清算价值；(3)r:与预期收益匹配的折现率。一般地，当假设企业永续经营时，企业价值评估计算模型简化为：PV=PV1+PV2=聞需+册誅收益法的评估范围：(1)经营业务资产负债；(2)与经营业务无关的对外投资等资产负债；(3)其他非经营性资产负债。收益法
3、评估不包含第(3)类资产负债；收益法评估可视第(2)类资产负债的重要程度与资料的可获取程度而决定是否纳入收益法的评估范围；对于不纳入收益法评估范围的第(2)类、第(3)类资产负债一般另行评估其价值。在这里我们认为画会市场大厦的预期现金流等同于预期收益，所以通过预期现金流折现模型得出画会市场大厦的估值情况，其结果同预期收益的折现是一致的。市场大厦估值预期现金流二预期收益Ri=预期净利润+折旧与摊销-资本支出•营运资本增加项目2044年2015年2016年2017年2018年2019年一、营业收入7,
4、958,8128,754,6939,630,16210,593,17911,652,49612,817,746二、主营业务成本营业税金及附加564,177620,595682,654750,920826,012908,613销售费用管理费用5,933,6915,222,5035,744,7546,319,2296,951,1527,646,267财务费用573,181582,430640,673704,741775,215852,736三、营业利润887,7622,329,1652,562,081
5、2,81&2893,100,1183,410,130减：营业外支出45,00018,20920,03022,03324,23626,660四、利润总额842,7622,310,9562,542,0512,796,2563,075,8823,383,470减：所得税费用225,183617,479679,227747,150821,865904,051五、净利润617,5791,693,4761,862,8242,049,1072,254,0172,479,419折旧摊销：以企业实际的折旧摊销为基础
6、。资本支出：购建固定资产等资本性支出预测。调查分析市场大厦的本次假设固定资产、无形资产等资本性支岀与折旧和摊销保持一致。营运资金增加：通过分析市场大厦的营运资金状况，市场大厦营运资金需求较低，运营资金基本不需要额外投入。市场大厦2015年的净现金流为500万，根据市场大厦财务预测我们得出市场大厦未来几年的净现金流如下：（每年平均保持10%增长,直至2020年处于稳定期，以后维持不变）2016年20仃年2018年2019年2020年550599671745805折现率的确定：由于估值的是企业的整体价
7、值，故选取加权平均资本成本做折现率。加权资本成本二普通股成本★普通股比重+债务成本勺责务比重K普通股成本：普通股成本二无风险报酬利率+贝塔系数*（风险报酬利率■无风险报酬利率）（1）无风险报酬率的确定：以现行五年期国债利率4.42%为基础。数据来源根据：财政部发行的2015年第九期储蓄国债（电子式）。（2）风险报酬率的确定：根据国务院发布的＜2015年企业绩效评价标准值》，其中房地产行业盈利情况如下：项目优秀值良好值平均值较低值较差值一、盈利能力状况净资产收益率（％）14.81061.6总资产报酬
8、率（％）9.56.53.40.6-2.5销售（营业）利润率（％）26.620.1158.72.7盈余现金保障倍数7.94.40.6-2.9-5.4成本费用利润率（％）1814.1103.247资本收益率（％）15.810.36.52■3.4通常我们风险报酬率取净资产收益率，在这里由于市场大厦运营稳定,故风险报酬率我们取良好值10%0贝塔系数：根据2015年最新发布《行业贝塔系数参考》房地产公司的贝塔系数为1.25o普通股成本二无风险报酬利率+贝塔系数"风险报酬利率■无风险报洲利率)
