商业地产前期规划定位核心价值如何体现

《商业地产前期规划定位核心价值如何体现》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、怎样给“望子成龙”的开发商当好“家庭教师”？上海赋锐商业研策中心——黄栋旻常有客户和朋友问：你们商业前期规划主要是做什么？如果用专业表述：主要是为开发商提供商业地产项目前期的市场研究、项目分析、概念定位及财务测算等服务，当然还包括拿地评估和规划、产品线研究、投资分析等其他内容。如果通俗点，则可打个比方：望子成龙的父母（开发商和投资商）为了孩子（商业项目），请来专业的家庭教师（赋锐商业机构），根据其周边生活环境和未来发展趋势（市场研究）、以及家庭经济条件、孩子自身条件等因素分析（项目分析），为其量身定制最适合的成长计划和发展规划（概念定位），并对所需的生活和教育

2、等各种费用进行估算（财务测算）。对此，听者一般能有个大致了解，但对其中各阶段分别有哪些具体内容和重点可能仍不甚明了。可如果展开细说，那相当于职业培训，几天的课程也讲不完。因此，为促进各方更好的沟通，本文特地结合实际提炼重点，尽量简洁的对商业规划内容进行基本阐述。一、市场研究：通常包含宏观经济数据和区域市场分析有人说宏观经济的实际参考意义不是很大，但我认为通过对宏观数据横向与纵向的比较和分析，可以清晰看出该地区市场现状和发展趋势，能从全局的角度去思考，避免钻牛角尖，是规划大方向把控的重要参考依据。宏观数据：主要包含城市能级、GDP、人口结构、城市化率、第三产业占

3、比、社会消费品零售总额、消费倾向性（人均消费支出/人均可支配收入）、市场供求关系等。如涉及文化旅游项目，还应分析该地区旅游人口及收入等相关数据。赋锐商业机构认为其中较为重要的指标是：城市化率、三产占比、供求关系与消费倾向性，上述数据能较直接的反应出该地区商业氛围和活跃程度，以及市场发展空间和居民消费意愿强烈度。区域市场分析非常重要，对区域市场的充分了解和尽职的市场调研，是做好规划的前提。如项目涉及不同的产品类型，则还应作分类市场调研。区域市场：主要包含商圈格局及分布、区域经济数据、可利用资源、区域交通、商业现状、竞品分析、消费者（定量和定性）研究及访谈、区域发

4、展趋势等。赋锐商业机构认为其中很重要的是区域交通、商业现状、竞争产品、消费者研究及发展趋势，是通常能直接决定项目定位方向的几大外在因素，应重点关注。二、项目分析：通常包含开发商实力和预期，及地块条件分析开发商自身实力直接影响规划方向、开发规模和节奏等，对此应充分了解。另外，有些商业公司喜欢以专业优势来强势规划，并非不对，但这却容易忽视开发商的心理预期，缺乏良好沟通，往往招致抵触反弹，于是方案反复调整，影响效率。对于地块条件分析，不应简单拘泥于硬性指标，还应重视其位置（轴线/节点/边界）的界定、展示面可视性、与周边商业互动性、与区域规划联动性等软性因素。针对地块

5、条件：包含地块位置、周边人口构成、交通条件及可达性和可视性分析、地块形状及价值点分析、容积率、建筑密度、地块限制性条件、政府指标、地块和产品匹配性、核心商圈和次级商圈划分等。赋锐商业机构认为以上较重要的是地块位置、交通条件、价值点分析、地块和产品匹配性、核心商圈划分等，对规划方向有着极重要的衡量价值，不可掉以轻心。三、定位规划：应分两个步骤——初步概念定位及验证深化不夸张的说，项目的定位是商业地产项目前期规划方案的灵魂所在，一个好的定位就像汽车的发动机一样，为项目注入生命力。定位不应脱离实际，但又应有一定的前瞻性，给未来发展留有一定空间。这当中的尺度要有较好的

6、拿捏，定位过高或过低都易使后期的招商运营出现大问题。因此，定位阶段应有后期招商和运营团队共同参与，使项目落地性有较好保障。在得出初步概念后，第二步即是从可能性到可行性的验证深化。以初步概念对消费者和商户进行访谈，测试市场接受度。期间应有熟悉招商资源及营销市场的人员参与，帮助了解消费者对概念的评价和期望，了解代表性商户的进驻意向和对物业条件、租金条件等要求，了解目标投资客户对产品的预期等事宜。在此基础上再进行规划调整，有的放矢。有些商业公司没有尽职的做好验证，导致规划偏差，最终影响项目竞争力。概念定位内容：应包含商业概念、整体定位方向（含不同产品类型的主题定位、

7、客群定位、形象定位、档次定位等）、差异化方向（产品独特性）、前瞻性、建筑风格和布局、动线设置、功能配比、业态组合及落位、品牌建议、租金体系等。赋锐商业机构认为以上较重要的是商业概念、差异化方向、前瞻性、动线设置、功能配比及业态组合等，每一项都需精心设计，考虑周全，要有不厌其烦反复研究的耐心。而后更重要的是市场验证，这是项目可行性的基本保证。四、财务测算：通常是对项目的初步财务匡算，以确定财务可行性财务的重要性不言而喻，开发前先把帐算清楚，成本是多少，周期要多久，利润有多少，才能明确项目的可行性。财务测算：通常包含开发指标的假设、成本设定（含土地、建安、财务成本

8、等）、经营指标的设定、现金流和收益率、