予疆商业策划方案(2007.04.28)

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1、予疆房产·和田街综合项目商业销售执行方案天基房地产营销策划有限公司2007年4月29日谨呈：予疆房地产公司予疆商业销售执行方案一、项目定位一层：家庭生活便利园；经营定位：蔬菜、瓜果、牛羊肉、鸡鸭鱼、海鲜类、土产日杂等等。二层：投资型产权酒店；经营定位：酒店、宾馆、写字楼等二、销售价格和政策1、销售价格：一层均价：8500元/平米；内铺：7500元/平米；街铺：11000元/平米二三层均价：【政策一】均价：6600元/平米；【政策二】均价：7300元/平米。2、销售政策：□一层：首付26％，返利分红3年（年8％），3年后拿产权；举例：10万元一间：买铺先返3

2、年回报24％：2.4万元；客户实际首付26％：2.6万元；10年月供：605元/月；特点：1）首付减少到2.6万元；2）3年后收铺自营或出租；3）销售政策简单，对于买铺自营客户同意可以适用。□二三层：【政策一】首付10％，返利分红10年（年8％），10年后拿产权；举例：20万元一间：买铺先返5年回报40％：8万元；客户实际首付10％：2万元；客户10年原来月供：1210元/月；但是，还有5年返利合计40％：8万元；10年月均返利：667元/月；客户10年实际月供：543元/月。特点：1）首付减少到2万元；2）月供减少到543元。3）10年后收铺自营或出租。

3、【政策二】首付5％，返利分红10年（年9％），10年后拿产权；举例：20万元一间：买铺先返5年回报45％：9万元；客户实际首付10％：1万元；客户10年原来月供：1210元/月；但是，还有5年返利合计45％：9万元；10年月均返利：750元/月；客户10年实际月供：460元/月。特点：1）首付减少到1万元，进一步降低了投资门槛；2）月供减少到460元，投资者压力更小。3）10年后收铺自营或出租。我方建议首选政策一进行销售。三、收益测算一层：1747.95㎡；二层：2092.41㎡；三层：2092.41㎡；一层收益：1486万元1747.95㎡×8500元/

4、平米＝1486万【政策一】二三层收益：2762万元2092.41㎡×6600元/平米＋2092.41㎡×6600＝2762万元实收：2762万元×60％＝1657万元【政策二】二三层收益：3055万元2092.41㎡×7300元/平米＋2092.41㎡×7300＝3055万元实收：3055×55％＝1680万元【政策一】总收益：1486万元+1657万元＝3143万元75％销售率实际回款：3143万元×75％＝2357万元【政策二】总收益：1486万元+1680万元＝3166万元75％销售率实际回款：3166万元×75％＝2357万元2375万元四、铺位划

5、分一层平面图：面积控制：内铺摊位使用面积控制在4——6平米，内部周边铺位面积控制在10——20平米；街铺控制在20——50平米之间。二三层平面图：面积控制：二三层的房间面积控制在30——40平米之间。注：具体销售图纸根据最终设计院设计的图纸来进行销售五、销售控制根据上图（予疆一层平面分割图）所示，销售根据实际情况来控制区域，开盘封盘一部分，保留部分铺位：一层开盘先推出A、B区，保留C区：二三层开盘时，只推出A区，保留B、C区给大户，或者自营的客户：六、销售进度预测本项目按照政策二进行销售，进度预测如下（按照回款额计）：总收益为：3166万元计算销售阶段时间

6、销售比率销售额（实收）预热期一个月约15％475万元开盘强销期二个月约35％1108万元持续推进期二个月约15％475万元尾盘促销期进入尾盘以后约10％317万元合计——约75％2375万元七、市场推广计划一、本推广计划的核心问题1．本项目应塑造怎样的形象才能获得目标客户的注意、认可、信任，最大限度地拉动客户登门造访。2．项目形象的支撑点有哪些，怎样强化对市场的诱惑力。3．通过什么途径、方法、工具才能让目标客户尽快地知晓、认知、了解本项目。4．实现上述目标，我们要花多少钱，怎样实现？。二、项目当前面临的问题点1）商业地产大环境冷、淡、弱2）项目规模小、影响

7、力弱，对客户诱惑性不足3）如何应对央行利率加息不断，股票市场牛气大旺，基金市场认购火爆；民间资金被大量分流、吸纳。4）项目地块面貌破、旧、脏、乱、差，档次低，客户直观心理价值低5）周边居民整体收入低，购铺能力弱，迫使本盘销售重心转向首府全体市民，营销成本加大三、项目核心价值点注：也是本项目问题点的解决办法1）产品力，突出产品的差异性、独特性、创新性、概念性2）强调项目地段优势，老城区优势，商业文化积淀优势。3）突出火车站优势，新疆正逐渐成为国内国外旅游爱好者的热衷地，正向旅游大省快速迈进，为酒店业蓬勃发展奠定了坚实基础。城市公社产权式酒店临近客流运输中枢火

8、车站，客流资源得天独厚。4）突出投资产权酒店收益的安全性、稳定性、