考试大论坛简答题汇总

《考试大论坛简答题汇总》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、十九、投资价值和市场价值的不同点二十、拍卖评估二十一、客户认为评估价格过低二十二、是否决定能购买有一个商业店铺二十三、市场法选取可比实例的要求二十四、比较两个店铺价格的高低二十五、公开市场价值在成本法、收益法和假设开发法的参数选择中如何体现的二十六、店铺出租选取可比实例、确定出租和自营部分的收益应注意的问题二十七、租赁步骤二十八、拆迁那补偿价格确定二十九、净收益确定存在的问题三十、什么是选取可比实例的分配法三十一、转让在建工程需要的证件及技术路线三十二、转让郊区的养猪场房地产三十三、评估熟地的投资价值采用哪种估价方法？三十四、拆迁评估三十五、拆迁遇阻三十六、出售房地产需要了解其哪些情况三十七、

2、拆迁估价中的问题三十八、最高最佳使用原则分析三十九、拍卖划拨土地四十、价值标准与估价方法、对象、目的关系？四十一、房地产估价技术路线的确定过程四十二、房地产抵押价值评估有哪些特点？四十三、估价技术路线与估价方法关系密不可分四十四、技术路线应对哪些基本事项有充分的认识四十五、哪些是影响价格的因素四十六、估价资料的搜集四十七、评估商业区中的民宅四十八、交通对房地产价值的影响四十九、如何保障估价师独立、客观、公正估价五十、投资价值和市场价值的不同五十一、房地产价格上升的影响因素五十二、最高最佳使用原则应以一、某工厂拟以1000平方米的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该

3、熟地的价格。估价人员主要掌握哪些相关资料？1、该厂区土地使用权或能够证明土地权属的相关资料；2、该厂区土地现状的资料（也可回答土地的地势、地形、土质等）；3、该工业用地转换为住宅用地的规划许可证；4、该工业用地转换为住宅用地需要补缴的土地使用权出让金的有关资料；5、该地块的规划设计要求；6、拟建的住宅建筑物的成本、费用；7、当地住宅开发市场的平均利润水平；8、当地的资金利息；9、住宅的销售费用；10、当地的住宅市场的供求状况以及类似住宅的正常成交价格。二、某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500平方米，总建筑面积4500平方米，2002

4、年1月竣工。评估公司的评估结果为850元./平方米，甲公司拿到估价报告不解，其实际投入的成本已经达到960元/平方米，而且未考虑开发利润及利息；而评估公司认为评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？1、估价目的不同，不是因为转让而估价，是为抵押而估价，不具有可比性；2、价值类型不同，抵押评估是抵押价值，遵循谨慎原则，同时考虑快速变现，一般要低于市场价值；3、评估中房地产的成本采用的是社会客观成本，并非实际投入成本，客观成本比实际成本低，是正常的。4、房地产价格收市场供求关系的影响，当该类房地产的市场供大于求时，应该下调评估价值；5、该房地产于2002年1月竣工，物质折旧的

5、可能性比较小，但不排除功能折旧和经济折旧。三、某饮料厂位于市商业中心，所处地段在城市规划中是商业用地。该饮料厂将迁往城乡结合部，欲将其全部房地产出售给一食品公司，要求评估该房地产的市场价值。估价人员采用房产、地产分估的技术路线，即首先采用重置成本法评估旧有建筑物的价值，后运用成本法评估土地的价格，最后将建筑物的价格加上土地的价格从而得出估价对象房地产的价值，你认为这样做合格吗？为什么？这样做不合格，因为估价对象的实际用途虽然是工业，但城市规划用途却是商业，技术路线应该是按照商业用地进行估价，优先选用市场法和收益法估价。四、李某有一房产，产权证记载的建筑面积300㎡，用途为住宅，土地为出让使用权

6、，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005月2日改为商店经营，于2006年6月以3000元/㎡的价格卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的抵押价值，估价结果为2300元/㎡。（一）张某认为该估价结果过低，你认为如何解释该估价结果的合理性？1、两者的估价时点不同（或市场状况发生变化、或实物状况发生了变化、或剩余使用年不同）2、两者的价值类型不同。转让价格为市场实际成交价格，抵押价值为正常市场价格扣减法定优先受偿款后的价值。3、对估价对象的界定不同。抵押价值是按法定用途进行评估的价值，或转让价有可能考虑该住宅可作为商业用途对价值的提升。4、

7、成交价格与交易情况有关。估价结果是客观合理价格，二者差异很正常。（二）2007年9月该房层被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发为2007年9月30日，乙房地产估价构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/㎡。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/㎡。你认为应如何解释该估价结果的合理性？1、二者的估价时点不同；2、拆迁估价结果和拆迁补偿额内涵不同。拆迁补