正佳广场调研报告

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1、前言由广州正佳企业有限公司独家开发与建设的正佳商业广场是中国目前最大的购物中心。整个项目占地5万多平方米，总建设面积近41万平方米，堪称商业性物业的“航空母舰”。随着一九九六年天河城广场的营业，购物中心这一新型业态在广州便开始了蓬蓬勃勃地发展。在短短六年时间内，广州市5万平方米以上购物中心的数量已经达到6家之多。这其中有成功经营的例子，但大多数购物中心的经营状况却是不尽人意，与发展商的初衷差别较大。为着正佳商业广场的健康发展，为着总结和吸取购物中心建设、开发和经营的经验与教训，我们从二00一年开始，经历一年零四个月的时间走访、调查各类型商业

2、物业近300个，调查范围涉及广州、北京、上海、香港、台湾等多个地区，现将有关调查情况及有关信息集合成册以便于正佳商业广场在市场定位、硬件设计、经营念以及员工培训等方面取得第一手的详实资料。调查内容：一、广州市商业格局二、正佳商业广场周边环境调查三、广州市旧城区商业状况调查四、广州市购物中心的规模、销售方式及商户时驻条件调查五、广州市代表性购物中心经营内容调查比较六、正佳商业广场潜在竞争者情况调查七、走访商业物名单调查方式：（1）对可比性物业进行现场实地调查。（2）对消费者进行复核问卷，共计进行消费问卷300份。（3）对商品经营者进行上门专访

3、及调查等。一、广州市商业格局广州市的零售商为业业态组成主要由：购物中心、百货店、商业街、超市、专业市场以及分散在城市各个角落的小商铺组成。（详见广州市商业格局示意图）（一）购物中心在发达国家，购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。在广州，最早的购物中心是一九九二年立项，一九九六年开业的天河城广场。开业年份名称分布区域面积规模备注1996.06天河城天河区天河路综合性地铁上盖物业16万平方米1996荔湾广场荔湾区上下九路14万平方米综合性非地铁物业1998.11.28新中国大厦荔湾

4、区人民南路6万平方米综合性非地铁物业1999.10.23时代广场天河区天河路28号7万平方米综合性非地铁物业2000.04.28中华广场东山区中山二路17万平方米综合性地铁上盖物业2000.09百佳超市中旅广场越秀区中山五路6.3万平方米综合性地铁上盖物业2001.10.18名汇广场荔湾区上下九路3.6万平方米综合性非地铁物业2002.04万国广场海珠区前进路口7万平方米综合性地铁概念天河城广场的出现第一次在广州实现了购物中心的新模式。它集购物、娱乐、休闲于一体，并在此基础上适时引入百货、超市与美食功能，实现了多种消费目的相互整合与相互促进

5、，从而吸引了大量基于不同目的的消费客流。天河城广场是目前广州市所有购物中心中经营状况最好的一个。而其它购物中心的情况则不那么幸运：新中国大厦、名汇广场已经关闭，中旅商业城除B1层百佳超市外，仅首层有部分营业，时代广场经营不理想，部分场地从开业至今仍未有商户经营。总结：1、新型领域，个案少：购物中心在中国尚属于新型业态，目前发展主要在经济发达地区，如北京、上海、广州、深圳特区等。成功的少，失败的多。2、涉及面广，专业人员严重缺乏：购物中心是一个综合性较强、涉及面非常广泛的行业，包括：建筑设计与规划、土建工程与结构设计、装修设计与艺术、市场营销

6、、零售营运管理与物业管理等多方面多领域。对于一个新型业态，购物中心亟需大量的、具综合知识与专业素质的从业人员，由于没有系统的理论进行相应的专业培训，目前从业人员的资质与素质莨莠不齐。3、资金压力：在国外，对于购物中心的开发政府有着完善的政策与措施给予扶持。在中国则不同。除非是政府项目，否则，基本上靠发展商自己解决资金问题。结果购物中心巨大的资金压力成为项目发展的梏喾，销售商铺成了最好、最直接的解决方式。结果，商铺一卖就散，购物中心的经营情况可想而知。（二）商业街：广州市现存的商业街基本上座落于老城区，是区域消费的中心。名称区域特色品牌店北京

7、路越秀区老字号以服装专卖+百货商店+书店+餐饮为主广州百货、新大新百货、名盛广场、北京路广场、各种品牌专卖店、麦当劳、肯德基、新华书店、健民药店等上下九路荔湾区老字号岭南建筑风格、以服装、鞋专卖+百货商店+餐饮+购物中心为主、价格便宜永安百货、南大百货、妇幼百货、广州酒家、莲香楼、各种服装专卖、麦当劳、肯德基、绿茵阁、Pizza农林下路东山区专卖店+百货公司+女士用品专业城王府井百货、东山百货、麦当劳、绿茵阁、女人街、新裕大厦韩国城江南西及江南大道海珠区专卖店+百货公司+电器专卖+大超市+购物中心海珠购物中心、南丰商场百货、万国广场、大型货

8、仓式超市（法国家乐福、台湾好又多）、绿茵阁、麦当劳、肯德基等，东泽、顺电电器专卖店总结：1、“一山二虎”是商业街的主旋律：广州市商业名街有一共同点，同一街上存在两家或以上的百货公