关于房屋登记行政案件情况的调研报告

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1、关于房屋登记行政案件情况的调研报告  发布于2004-05-2009:56:11                                                                  广东省高级人民法院行政庭   根据最高人民法院的部署，广东高院行政庭承担了登记行政案件司法解释的调研起草任务。为完成好该项任务，我们组织人员对房屋登记案件进行了调查研究，重点对全省部分中院2000年至2002年的房屋登记案件进行了调查了解，走访了广州、深圳等市的房地产管理部门，并在部分法院召开了座谈会，初步掌握了房屋登记案件的一些基本情况。   一、当前房屋登记行

2、政案件的主要特点   1.案件数量总体上逐年增加，但全省不同地区案件分布不平衡。经济发达地区如深圳、广州，案件数量较多。深圳2002年因房屋登记行为被提起诉讼的行政案件有50多宗，广州房管机关与登记相关行为被诉诸法院的2002年也有60多宗。而经济落后地区房屋登记的数量和诉讼的案件相对较少。从抽查的广州、深圳、汕头、东莞等部分中院办结的房屋登记案件数字统计看，2000年有46宗，2001年有92宗，增加100％，2002年有124宗，又增加35％。随着我国社会经济的飞速发展，房地产市场日益活跃，各类房屋登记案件必然不断增多。对此，应引起足够重视。   2.案件类型多样，新

3、情况新问题不断出现。从抽查的登记案件统计，其中有：不服撤销登记和不予登记的案件，登记机关不作为的案件，不服他项权利登记的案件，房地产开发登记案件以及不服登记公告、批复引起的诉讼案件，不服有关部门的房屋面积等测绘行为提起诉讼的案件等等。房屋登记案件与其他类型的登记案件如工商登记、户口登记案件比较，案由相对较多，范围较宽，涉及相关法律、法规和规章众多，客观上增加了审判工作的难度和复杂性。   3.法律规定不健全，某些案件审理缺乏明确依据。法院和行政机关普遍认为有关房屋登记的法律规定不够规范。到目前为止，法院审理该类案件的法律依据仅是建设部制定的规章以及各地自行制定的地方性法规

4、，而房屋登记案件涉及相关的法律很多，一些案件争议期限较长，争议的事实十分复杂，涉及赔偿的责任后果十分棘手，仅凭建设部制定的《城市房屋权属登记管理办法》和地方性法规作为依据远远不能解决审判实际中遇到的问题，迫切需要有统一明确的法律规定。如对行政机关的登记行为应是只作形式审查还是必须进行实质审查的问题、予以登记或撤销登记的条件问题、工作人员的过失责任与赔偿后果的关系认定问题、房屋登记所涉及的司法权与行政权的关系问题、行政机关之间登记行为的关系问题、诉讼时效问题等等，都缺乏明确具体的规定。   4.行政争议与民事争议联系紧密。房屋登记的特点在于登记所依据的事实大多是申请人的房屋

5、买卖、继承、抵押等民事行为所引起的民事法律关系，经过行政机关的登记确认，当事人才能拥有房产的权属。由此，行政机关的登记行为往往涉及几十万、几百万甚至上千万的民事权益的确认，当事人对行政争议不服，实质是对行政机关对民事权益的确认不服，从抽查的案件分析，此特点十分明显。   二、房屋登记行政案件的主要争议问题     1.房屋登记案件受案范围问题。一是对房屋登记行为的性质存在较大争议。一种观点认为登记是对当事人权利、资格和法律事实的一种记载，是羁束行为，对是否给予登记行政机关并无自由裁量权，即只要当事人具备法定的条件，行政机关就必须予以登记。换句话说，登记之前关于房屋的买卖等

6、民事法律关系已经存在，登记只是对民事法律关系的一种肯定，其所干预民事法律关系的程度是很小的。更有观点认为房屋登记行为不会对当事人的合法权益造成损害，不应提起行政诉讼；另一种观点认为房屋登记是对相对人房屋权属的一种确认行为，只有经过登记，相对人才能真正取得房屋的所有权或他项权利，因此当然是一种影响相对人权益的具体行政行为。二是对房屋登记行为的范围理解不一。如对于登记前的房屋面积测绘行为，有的人主张其是一种单独的行政行为，可作为诉讼标的；有的人主张其只是登记行为的一个内部的过程，还是应当诉登记行为。再如已经过了起诉期限，当事人向房产登记机关申请对原房产证进行撤销或变更的，房管

7、机关仅是给予一个复函，对房管机关的复函是否可诉存在不同认识。   2.原告主体资格问题。如何理解“与房屋登记行为有法律上的利害关系”，实践中，有施工队因为房地产开发商尚未付清工程款之前，房产登记机关就颁发了房产证给开发商而起诉房产登记机关的情况；有业主委员会作为原告起诉房管机关登记面积错误的情况；有发生一房两卖时后买人起诉房产登记机关给先买人发证或不予给其颁发房产证的情况；土地使用权证有抵押，但经审查抵押是违法的，该地上所建房屋已售出并发证，抵押权人能否起诉等等。对此，有的人主张，与房屋登记有关的“利害关系人”只能限于房屋权属