万宁日月湾杨梅地块可行性研究报告

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1、海南中汇宏基时代广场投资有限公司万宁市日月湾杨梅地块旅游发项目可行性研究报告雅克设计机构·雅克设计有限公司二〇一一年七月59目录第一章总论11.1项目概况11.2项目申请报告的编制目的21.3项目编制依据21.4项目概况31.5项目综合评价结论31.6建议4第二章项目的界定与现状描述52.1宗地法律关系52.2项目的自然条件与区位62.3地上建筑物状况7第三章项目背景及必要性103.1项目提出的背景103.2开发建设日月湾杨梅地块旅游景区的意义123.3项目建设的必要性14第四章建设地点及建设条件174.1项目建设地点174.3气象条件184.4基础设施及外部条件

2、18第五章市场分析205.1总体宏观经济分析205.3旅游市场分析235.4海南旅游业的优劣势分析255.5市场需求分析结论27第六章土地整理及配套工程方案286.1开发原则286.2规划设计要求286.3项目开发目标286.4拆迁补偿方式296.5土地整理开发方案29第七章环境保护397.1环境现状397.2环境影响评价39597.3环境保护与治理措施407.4节能措施43第八章组织机构和建设管理458.1机构设置458.2劳动定员458.3建设管理45第九章项目实施进度安排479.1进度计划安排479.2项目建设进度计划表47第十章工程招标4810.1招标范围

3、4810.2招标投标管理的基本原则4810.3招标组织形式及招标方式4910.4招标活动的工作程序49第十一章开发建设成本估算和资金筹措5111.1编制依据5111.2开发建设成本费用估算5111.3资金筹措52第十二章项目竣工后的土地价值分析5312.1销售收入5312.2税费率5312.3土地增值及税额5312.4项目总成本费用估算5412.5盈利能力分析5412.6结论55第十三章社会效益评价5613.1对就业效益的影响5613.2对环境效益的影响5613.3对政府财政的影响5613.4对区域发展的影响56第十四章结论和建议5814.1结论5814.2建议5

4、959第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称万宁市日月湾杨梅地块旅游开发项目1.1.2项目承办单位海南中汇宏基时代广场投资有限公司1.1.3项目地点本项目东南临南海，西北至铜铁岭，西南至黑岭仔，东北至艺坡岭，南接日月湾旅游度假区，北接石梅湾旅游度假区。1.1.4项目用地性质和用途主要作为度假居住用地，公共服务用地，酒店会所用地，村庄建设用地，房车露营地，公共绿地，防护绿地，道路用地，林地，农田，水域，沙滩。1.1.5项目实施的意义1、整体规划、统一开发，实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求

5、。在加强万宁市经济发展的整体性、繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升万宁市石梅湾旅游度假区与日月湾旅游度假区的商业档次，显化及提升国有土地资源的内在价值，促进海南的整体发展；2、符合万宁市59经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济的一部分，形成一定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义；3、项目区将形成以商务办公、住宅、酒店、商业服务、文化娱乐为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于

6、提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利、待遇；4、改善就业结构，增加就业机会；优化建设结构，改善投资环境，实现经济效益、社会效益和环境效益相统一，推动城市的可持续发展；1.2项目申请报告的编制目的为土地一级开发单位提供决策依据。1.3项目编制依据1、《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》2、《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》3、《万宁市国民经济和社会发展十一五规划纲要》4、《万宁市城市总体规划（2005-2020）》5、《城市规划编制办法》6、《城市规划编制办法实施细则》7、《城市

7、用地分类与规划建设用地标准》598、《万宁市日月湾旅游度假区总体规划》9、万宁市人民政府与浙江中汇控股集团公司签订的《开发建设日月湾地块项目框架协议书》10、委托方相关规划要求1.4项目概况1.4.1项目内容对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁、市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到“七通”和地块内场地平整，达到土地作为旅游、商住综合用地可挂牌出让的条件。1.4.2项目规模本土地一级开发项目实际进行开发的用地面积为326.12公顷，包括度假居住用地28.57公顷，公共服务用地1.40公顷，酒店会所用地4.08公顷，村庄建设用地4.75公顷，房车露营地16.8

8、5公顷，公