福州高级中学物业管理招幕书

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1、福州高级中学物业管理招幕书第一部分本物业管理项目的管理特点1.0项目分析1.1项目优势1.1.1地理条件优势本项目位于仓山之巅，闽江之滨，交通便利，校园绿树成荫、鲜花争艳、建筑物各具特色，环境十分优美。学校占地面积29466平方米（44.15亩），其间有团结楼、求实楼、奋进楼、实验楼、图书馆、育才楼、学生宿舍、食堂餐厅、体操馆等九座。校园四周无工业污染,风景秀美。校园内楼距宽、视野广、绿化率高、空气清新、环境幽静典雅。本项目为综合教学楼，配备3个配电房和1台250KVA变压器（生活区），充足的电容量满足校园内

2、的公共照明、消防设施常年正常运行；校园内备有十一台变频自动增压生活水泵和六台保压式消防水泵。1.1.3业主单一、物业使用人素质高本项目为教学区，业主即是校方，且福州高级中学为一级达标学生，能够进入本校入学的均是学习成绩好、素质高的学生，必将成为我福州市中学对外交流的窗口，发挥名校效应，带动基础教育事业的发展。251.2项目劣势1.2.1位于烟台山，道路较为狭窄1.2.2校园分为两个区域，管理分散；位于山地，校园落差较大。1.3项目管理的特点和难点1.3.1设施设备分散设置，自动化程度较高，管理、维修难度大。1

3、.3.2安全防范工作任重道远本项目占地面积较大，内部楼宇布局较为分散，且外墙极易攀爬，虽有红外对射装置和电视监控系统，但也难以面面俱到。同时由于入住的大都是学生，这种身份的特殊性，是社会败类和偷盗分子的凯觎之地。校园内的治安全部依靠智能化装置和安防人员随时保持高度警惕性和严密的安全管理制度来实现。物业管理企业如何在有限的条件下，依靠先进的管理手段，配合对员工的思想、素质教育，最大限度地发挥员工的主观能动性和创造性，确保教学区的安全，对物业管理企业是一个长期而严峻的考验。1.4解决管理难点的措施本项目有别于一般

4、的住宅小区或大厦的物业管理。我们根据目前掌握的一些情况和实地初步考察的结果，结合以往的管理经验，从项目的特点出发，提出如下管理措施，力求解决项目当前和将来可能出现的困难和问题：1.4.1合理使用人员、资金和设备针对本项目区域范围大、岗点分散的状况，合理使用人员，根据实际需要进行有效的调配，对员工超时工作的报酬，依照《劳动法》给予补贴，力争使总体费用支出得以降低和节省。25对工程技术人员，经过严格的培训和教育，达到一专多能的效果，做到水电不分、强弱电不分，提高员工的劳动技能和工作效率，满足项目正常运作的需要，通

5、过各种强化训练和培训，使本项目的员工打破工种界限，做到“人人都是安防员，人人都是管理员”在满足业主需求和处理突发事件时，能第一时间内形成足够的力量和局部优势，迅速消除各种隐患，确保教学区的正常秩序和安全。在教学区内对师生的服务中，本着“以人为本、诚信务实”为出发点，笑脸相迎，让师生们感受到处处温情和人性化管理的气息。1.4.2确保设备运行正常，保养状况良好，延长使用寿命设备、设施正常运行和保持良好使用状态，是广大业主所希望享有，也是衡量一个物业管理企业管理水平、技术能力、员工素质、资源提供、服务质量、经营理念

6、等综合指标最直接的体现。根据目前设备情况以及我公司多年来在设备管理和维护方面的经验，对设备的运行管理和维护上采取以下措施：a）过程控制，对设备设施的管理和维护上确保始终处于受控状态，按照PDCA理论，对设备设施的保养、维修、更新等工作根据实际状况和规定的要求按周期制订计划，对资金的需求、工作量的安排等进行策划，制订全年的维修计划。对维修材料及设备需求要提前向甲方申请。技术人员按计划安排对设备进行维修、检查和养护，更换磨损的零部件，公司专业的工程师、技术人员对保养、维修后的设备进行检测和验收，对设备的技术参数进

7、行全面测试，确保设备各项功能指标达到规定的标准和要求；设备经过保养、维修后若没有达到规定的标准和要求时，将进行严格的评审，确定不合格原因，及时采取纠正和预防措施，进行改进，总结经验达到预防的目的，确保设备的完好率和正常使用。b）25四级检查制度：设备在正常运行中实行四级检查制，运行和维护人员每日对责任范围内的设备采用听、看、测、摸等方法，监视设备运行的各项指标，做好运行记录，特别是通过地下管网的供水、排污等容易发生锈蚀、渗漏的系统，采用进出数据逐日比对的方法，出现问题能及时发现、及时解决，工程技术人员每周对设

8、备进行系统的检查，对设备运行中容易出现的问题和运行的合理性提出建议和意见，不断调整设备运行状态，检查结果记入设备检查记录表中，部门经理和管理处主任每月按规定对各设备系统运行、维修情况进行巡检和抽检，通过建立和实施四级检查制度，保证设备完好率达到规定的标准，使故障率和停机现象减少到最低。c）三级保养维修制：设备运行和保养、维修根据设备投入使用的周期、性能指标，实行三级保养和维修制：三级保养：日常保养—