基于住宅规划设计更新与房地产市场反馈——住宅理想生活场景模式初论

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1、天津大学硕士学位论文住宅规划设计更新与房地产市场反馈——住宅理想生活场景模式初论姓名：张倩申请学位级别：硕士专业：城市规划与设计指导教师：洪再生2001.2.1分3，7502摘要在市场化的条件下，住宅的属性首先是商品，住宅规划更新表现出商品的特性。因此，规划设计的任务不像住房分配制度时代那样简单。如不掌握市场的特性，不抓住商品流通和更新的进程，自然会产生工作上的误区。本文针对住宅规划设计更新中的市场反馈的必要性、可能性进行了剖析，对市场反馈的具体方法进行了尝试性的探索。基于对报纸房地产广告的市场研究，文中提出了七种理想生活场景模式，这些模式是开发商

2、与消费者沟通的重要渠道，也是我们规划设计人员探求市场发展趋势、规划设计热点因素，以进行规划设计指导的方法。市场反馈理想生活场景关MAR’住宅规咎了，房地歹告·ABSTRACTHousingworksasgoodsinmarketeconomy.Therenewalofhousingplanningrepresentscharacteristicsofgoods.Asaresult,thetaskofhousingplanningismorecomplicatedthanthatunderplannedeconomysituations.Ifthec

3、haracteristicsofgoodscirculatingareignored,wemaymakemistakesinhousingplanningandhousingrenewing.Analyzingthenecessitiesandthepossibilitiesofmarketfeedbackinhousingplanning,wesearchfortheconcretewaysandmeansofmarketfeedback.Afterstudyingtherealtyadvertisementsofmarketing,weputf

4、orwardsevenmodesofideallivingscenes.Fromthesemodes,wecanfindtheefectivewayofhousingplanninginmarketeconomy.Keyword:housingplanningfeedbackofmarketideallivingscenerealtyadvertisement引论_~‘目‘‘..........，引论当前，我国正在进行大规模的住宅开发，房地产业飞速发展，正在成为新兴的经济支柱产业。与此同时，新的住宅规划设计层出不穷，理念和手法迅速更新。面对市场、开

5、发商、消费者各自的需求和它们之间错综复杂的关系，规划设计人员有时显得无所适从。尤其是市场的变化和开发商的意图，给规划设计者带来了一些困扰。规划设计人员常常遇到这样的情景:在项目的设计中，开发商不厌其烦地提出各种要求，使得设计一改再改，有时他们描述的一些强制性的意图和近乎琐碎的潮流做法令规划设计人员难以应对，深觉囿于条条框框之中伸展不开手脚，甚至有时觉得与自己熟悉的专业理论相背;或者，有的开发商只提供一页异常简单的任务书，甚至开发项目的性质、规模、形式都要规划设计人员给出方案，这又令不熟悉市场的规划设计人员难以轻率决策，担心以过去经验做出的设计跟不上

6、市场的步伐，因为，最终这些住宅不仅仅是要满足入住居民的要求，而且先要在市场上顺利出售，令开发商获益，其压力虽不直接，却也是巨大的。我们不能简单地认为矛盾的根源在于开发商受经济利益驱使，较少关注住宅的社会效益，而规划设计人员才真正是为人民的需求服务的。实质上，在住宅的生产和流通中，开发商、设计师、建筑施工部门、代理商、广告公司等等是共同参与和完成整个过程的，他们共享着一个市场资源，根本利益都体现在广大消费者—也就是人民的身上。有的开发商就此提出了清醒的认识:购房客户的利益和我们的利益绝不是对立的，而是共同统一的，购房客户的利益得不到保证，谁也别想得到

7、期待的利益。因此，开发商和设计师的目标也是共同统一的，那么，矛盾的根源在何处?我们认为，在整个流程中，开发商和设计师所处的位置不同，关注着住宅不同方面的属性，这也许是分歧的根本所在。将“住宅”这一概念放在整个生产、流通、消费过程的背景之下，我们可以看到:在生产、流通、消费过程的不同阶段中，住宅分别充当了建筑产品、房地产品及消费品等等角色。而随着住宅的商品化，在社会主义市场经济的条件下，住宅首先是商品，商品属性是住宅的本质属性。规划设计人员从专业的角度出发，往往侧重于从宏观、长远、整体的角度考虑住宅问题，更加关注社会效益和环境效益，不习惯将其纳入待价

8、而沽的商品范畴而考虑与之相连的种种特性;与此同时，在房地产开发中承担全程贵任的房地产开发商出于巨大的风险和利益，更注重住宅