房地产项目可行性实施计划书

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1、word格式整理版芳园里项目可行性研究报告二零××年七月学习参考word格式整理版一、总论1、项目位置及背景本项目处在北京市朝阳区芳园里中路，西临万客隆超市，南临兆隆大厦，北靠星城国际公寓、北京京东方电子公司，东临东光电工厂及海军701厂。地理位置优越，环境幽雅。芳园里地区是北京市泛CBD区域，因受CBD及丽都商圈的影响已逐渐成为北京最活跃和繁荣区域。芳园里外销公寓最为集中，并有少量商务大厦及商住楼，代表性的项目有星城国际、海润国际公寓、佳境天成、和乔丽晶公寓等，每平方米均价8500元以上。本项目最近区域的商品房的销售为兆隆大厦，其均价为7200元/平米，销售情况良好，但兆隆

2、大厦是塔楼，而本项目为板楼，其间的差价应在500元左右。芳园里地区同时又是京城规划中的10个边缘集团之一，10个边缘集团所在区域以东五环沿线为主，如芳园里(望京)、东坝、定福庄、垡头和北苑均处于东五环的北京市东部地区。其余的5个边缘集团则分布在五环沿线的南部、西部和北部地区。据伟业公司的调查显示，边缘集团范围内在售的117个项目中，西苑集团占5个、清河集团占6个、北苑集团占16个，芳园里集团占37个、定福庄集团占18个、垡头集团2个、南苑集团9个、丰台集团9个、石景山集团15个。由此可以看出东五环和北五环沿线的边缘集团发展较快，特别是芳园里集团的望京学习参考word格式整理版

3、和北苑集团已成为楼市中的热点区域。有关人士认为，无论是价格还是环境，五环沿线的边缘集团都有着城区不可比拟的优势，特别是随着五环路的加紧建设和私家车的逐渐普及，芳园里地区成为住宅旺地已指日可待。2、项目概况：本项目占地面积19200平米，总建筑面积87300平米，建筑规模为地下8000平米，地上79300平米，建筑容积率为4.11，分为两栋住宅楼、一栋写字楼共三栋单体建筑，地下两层、地上14-16层。经估算，工程总造价约4.3亿元，住宅楼销售部分每平米造价为4712元，写字楼销售部分每平米造价5824元。项目总的销售保本价格为5684元/平米。针对兆隆大厦的均价7200元/平米

4、的塔楼销售价格，同时考虑资金的回笼速度，本项目住宅楼的销售价格低定位在6000元/平米，写字楼销售价格定位在8000元/平米，销售收入为5.12亿元，公司实际投资20158万元，销售净利润为4598万元，投资回报率为24%。一、北京市住宅市场分析1、北京房地产市场发展状况北京市自1978年以来国民经济呈现出高速增长的态势，GDP的平均年增长率为15.27%，除个别年份以外均保持10%以上的经济增长速度，近5年经济发展态势平稳没有出现大起大落的计划经济发展特点，说明北京市的市场进程有了较大的提高。学习参考word格式整理版房地产投资作为固定资产投资是拉动经济增长的有效手段，房地

5、产作为高值耐用消费品可启动消费，同时房地产业具有产业关联的产业特性可以带动相关产业的发展，因此房地产作为第三产业，目前对国民经济的发展十分重要。加入WTO对房地产市场的影响分析在2001年下半年，中国加入世贸组织（WTO）之后，中国的经济发生了深刻的变化。相应的，北京也获得难得的发展机遇。首先，加入WTO使中国的经济规则与世界接轨，增加了政策的透明度及稳定性，使国外的投资者能够理解和把握。这将极大地刺激国外投资者的投资信心，增加国外投资者对国内各行业的关注。房地产作为国内赢利预期最好的行业之一，必将受到投资者的极大关注，从而拓宽开发商的融资渠道，促进房地产行业的健康发展。同时

6、，稳定、规范化的政策环境将使国外投资者有信心投资于国内的各种资产，扩大整体房地产行业的市场需求规模，缓解目前的供需失衡局面，增加行业景气。其次，加入WTO，使得国内产品与国外产品站在同一竞争地位，通过公平的竞争必将使国内外消费者享受到更好的产品服务，刺激进出口业务的发展，提高国内的市场化程度，进而吸引更多的国外投资者进入中国的各个行业，带动国内尤其是北京的写字楼、高档公寓、酒店、商业设施等各方面不动产物业的需求，对房地产的繁荣是个有利的促进。最后，大量国外投资者的渗入，将提高对人才资源的需求，增加国内人员的收入预期及消费信心，激发一部分购买力，扩大房地产市场的需求。虽然，国外

7、产品对国内制造业将产生冲击，但对于北京这样的服务型功能为主的城市来说，影响不大且调整相对容易。学习参考word格式整理版总体来说，加入WTO将扩大北京房地产的需求规模，并刺激其消费，是一件利大于弊的重大利好。举办奥运对房地产市场的影响申奥成功将给北京带来大规模的基础设施建设，有利于投资硬环境的改善。为了成功地举办奥运，北京市政府将投入大量资金改善北京的基础设施状况。比如机场的扩建、城市的公交、高速公路、轻轨铁路、地铁等。另外，电视媒体的转播系统、通讯系统，都将加强建设。拟重点建设142个项目，投资逾18