蒙特卡洛模拟改进的收益法在商业地产评估中的应用

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1、密级：学校代码:10075分类号：学号：20141321经济学硕士学位论文蒙特卡洛模拟改进的收益法在商业地产评估中的应用学位申请人：张畅指导教师：于强教授学位类别：硕士专业学位学科专业：资产评估授予单位：河北大学答辩日期：二〇一六年五月ClassifiedIndex:CODE:10075U.D.C:NO:20141321ADissertationfortheDegreeofM.EconomicsTheApplicationoftheValuationintheCommercialRealEstatewiththeI

2、ncomeMethodImprovedbyMonteCarloSimulationCandidate：ZhangChangSupervisor：Prof.YuQiangAcademicDegreeAppliedfor：MasterofEconomicsSpecialty：ValuationUniversity：HeBeiUniversityDateofOralExamination：May,2016河北大学学位论文独创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行的研究工作，论文及取得

3、的研究成果。尽我所知，除了文中特别加Ｗ标注和致谢的地方外，也不包含为获得河北大学或其他教中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果．一育机构的学位或证书所使用过的材料。与我同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了致谢。－Ｉ。日：蘇觀日期：三心年—＿＾＿月少作者签名＿学位论文使用授权声明本人完全了解河北大学有关保留、使用学位论文的规定，目Ｐ：学校有权保留。并向国家有关部口或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅学校可Ｊｌ公布论文的全部或部分内

4、容，可１＾采用影印、缩印或其他复制手段保存ｔ＾论文。’■本学位论文属于．１、保密ｎ，在年月日解密后适用本授权声明。２、不保密白＂＂（请在上相应方格内打Ｖ）保护知识产权声明。誇觀炒盛斬＂节知＾本人为申请河北大学学位所提交的题目为嚴辦、带１ｉ卞麻）％哮１＾的学位论文Ｉ果，研，是我个人在导师指导并与导师吝作卡取得的研究成究工作及取得的研究成果是在河北大学所提供的研究经费及导师的研究经费资助下完成的。本人完全了解并严格遵守中华人民共和国为保护知识产权所制定的各项法

5、律、行政法规Ｗ及河北大学的相关规定。本人声明如下：本论文的成果归河北大学所有，未经征得指导教师和河工北大学的书面同意和授权，本人保证不Ｗ任何形式公开和传播科研成果和科研作内容。如果违反本声明，本人愿意承担相应法律责任。声明人：蘇日期：＞，去年！＞月》日卿作者答名：＾曰期：年（）月《日导师签名；３日期：ＪＵｉＬ年＾月—日令摘要摘要随着我国城市化进程的不断加快，商业地产发展迅猛，以万达广场为代表的城市综合体正在各大中城市快速涌现。超大体量、众多业态、一体化管理是商业地产发展的新趋势，

6、但这种模式也使开发商面临越来越大的资金压力。我国房地产金融体系的落后，房地产开发严重依赖银行，拓宽融资渠是商业地产持续发展的唯一出路。融资的前提是合理估值，商业地产是一种特殊的评估对象，其价值影响因素众多，对评估参数进行严格假设条件下的点估计并不符合实际状况，据此得出的评估值并不一定是可能的结果。因此有必要对商业地产的评估方法做一定改进，保证其估值的合理性与科学性。本文第一部分主要介绍了选题背景和意义以及国内外研究现状。第二部分首先界定了商业地产相关概念及经营模式，在这个基础上总结出了商业地产的特点，之后对房地产评

7、估的三大基本方法做了分析和比较，得出收益法是最能体现商业地产价值的评估方法。第三部分结合商业地产评估的现实对收益法的三个关键参数（收益额、折现率、收益期）进行了详细阐述，对影响收益法参数选择的风险因素进行了归纳和总结，认为这些风险因素的存在使评估参数具有很大的不确定性，从而降低了评估结果的可靠性，考虑引入不确定性的收益法，将参数的点估计扩大为区间估计。第四部分引入了蒙特卡洛模拟对收益法进行了修正，详细介绍了模拟的原理、过程。利用蒙特卡洛模拟能够对随机变量进行多次随机取值的优势，将不确定性量化，得出最可能评估结果。第

8、五部分以具体的商业地产评估评估案例为基础，分别使用传统收益法和蒙特卡洛模拟修正后的收益法对其进行评估，并对评估结果进行了分析和比较，认为后者更多的考虑了相关变量的不确定性，得出的评估结果更加贴近市场波动的现实。第六部分总结了本文的主要结论与观点，分析了研究存在的不足之处并对未来的研究进行了展望。关键词商业地产收益法不确定性区间估计蒙特卡洛模拟IAbstrac