收益法在商品房评估中的应用探讨

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1、中图分类号：F233密级：公开UDC：300学校代码：11832河北经贸大学硕士学位论文（专业硕士）收益法在商品房评估中的应用探讨Theinvestigationofincomeapproachintheappraisalofcommercialhousing作者姓名：杨绎宁指导教师：马学高级会计师学科专业名称：资产评估论文完成日期：2016年4月二〇一六年四月十一日I中图分类号：F233密级：公开UDC：300学校代码：11832河北经贸大学硕士学位论文（专业硕士）收益法在商品房评估中的应用探究Theinvestigationofi

2、ncomeapproachintheappraisalofcommercialhousing作者姓名：杨绎宁指导教师：马学高级会计师学科专业名称：资产评估论文完成日期：2016年4月I学位论文原创性声明本人所提交的学位论义《结合市场法的收益法在房地产评估中的应用与探讨》，是，独立进行研究工作所取得的原创性成果在导师的指昂下。除文中己经注明引用的内容、夕１，本论文不包含任倚其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本义的研巧做出重要贡献的个人和集体，均己在文中标明。本声明的法律后果由本人承粗。论文作者（签名）：

3、指导教师确化Ｃ签名）：一年月Ｈ円下庐护ｐｔｂ＾ｆ刀学位论文版权使用授权书本学位论艾作者完全了解河北经贸大学有权保留并向閣家有关部口或机构送交学位论文的愛印件和擺盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权测北经贸大学可将学位论，可采用影印义的全部或部分内容编入有关数据库进行检索、缩印或其它复制手段保存、汇编学位论文。（保密的学位论文在年解密后适巧本授权书）—八火）论文作者（签名）；寺襄辞指导教师（签名：摘要我国房地产市场经过了数年的飞速发展，其中尤其是商品房市场规律巨大，与商品房相关的出售、转让、投

4、资、抵押等业务非常频繁，这些交易活动都对商品房的价值评估提出了较高要求。而目前市场法是评估商品房价值的主要方法，市场法一枝独秀也是商品房评估行业的一大弱点。目前我国的实际评估活动几乎不使用收益法，与此同时在国外收益法已经成为房地产评估实务的一大重要方法。尽快修正收益法并建立与之相关的数据收集体系，使之能适应国内商品房市场具有重要意义。本文旨在对收益法三大参数进行修正，从而使其具有操作性。本文将市场法的思想融入收益法中，将实际经济可能带来的各种因素加入对收益法各因素的考查中，对三大参数分别进行了讨论。首先，收益法中的收益额取自市场，而没

5、有考虑未来经济可能的变动，经本文修正后的收益额加入了未来经济情况和公众心里预期带来的增长。其中，使用行业发展态势作为经济增长因素的参数，行业发展态势具有一定的维持能力，通常不会出现巨幅变动，在对商品房进行评估时，商品房单位面积价格能在一定程度上反映行业发展态势。使用CPI作为评估公众心理预期的参数，CPI将人们日常商品、服务计入，是人们接触到的最直观的商品价格变动，公众通过这一参数对日常生活中货币价值有一个敏锐的感受，受此影响，公众可据以做出对未来收益额的预测。其次，在计算折现率时，使用安全利率加风险调整值法计算出基础折现率，同时考虑

6、到国内目前利率市场化的推进，这一改革必然影响银行等金融中介机构的利率，进而这一变动会从银行传递至商品房市场，以此作为修正折现率的一个角度。最后，收益年限是目前失真最为严重的一个参数，人们对商品房的需求逐渐从刚性需求转变为投资需求，越来越多的人购置商品房进行投资，待价而沽，此时商品房的持有年限并非法律规定的土地使用年限的剩余年限。本文将商品房分为两类：一类是住宅类商品房，在此引入二手房换手率这一概念，根据二手房换手率计算商品房的平均持有年限，以此作为商品房的收益年限；另一类是商业用商品房，由于商业用商品房之间的差别巨大，交易活动不频繁，

7、此时，将租赁合同签订双方约定的年限作为收益年限。根据真实案例，分别使用市场法、收益法和本文使用的考查经济因素的收益法进行评估，并对评估结果进行比较，其中，市场法的评估结果来自某评估事务所，因此以此III结果作为标准。将收益法和本文修正后的收益法两种方法得出的结果与评估公司提供的市场法的评估结果进行比较，最终的结果显示，收益法的评估结果远远小于市场法，而本文论述的结合市场法的收益法的结果与市场法相近，略高于市场法。考虑到被评估房地产的实际情况，显然收益法的结果是严重失实的。本文对这三种方法在由于参数不同和确定方法不同进行对比，重点对考查

8、了经济因素的收益法进行了分析，从三大参数与实际经济的结合分别分析该方法的科学性，并根据最终结果对可能产生的误差进行探讨，分别考察由于各经济因素可能的预测误差导致的最终评估结果的误差。文章的最后对未来该方法在实际中的运用进