养老地产跨界联盟收益分配研究

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1、硕士学位论文养老地产跨界联盟收益分配研究StudyonProfitDistributioninPensionRealEstateCross-borderAlliance作者：曾兰导师：王林秀教授中国矿业大学二○一六年六月中图分类号F293.2学校代码102901UDC33密级公开1中国矿业大学硕士学位论文养老地产跨界联盟收益分配研究ProfitDistributioninPensionRealEstateCross-borderAlliance作者曾兰导师王林秀教授1申请学位管理学硕士培养单位力学与建筑工程学院1学科专业工程管理研究方向房地产开

2、发与经营1答辩委员会主席王文顺评阅人李德智简迎辉1二○一六年六月论文审阅认定书研究生曾兰在规定的学习年限内，按照研究生培养方案的要求，完成了研究生课程的学习，成绩合格；在我的指导下完成本学位论文,经审阅，论文中的观点、数据、表述和结构为我所认同，论文撰写格式符合学校的相关规定，同意将本论文作为学位申请论文送专家评审。导师签字：年月日致谢2009年9月，我第一次来到江苏省徐州市，来到这座百年学府——中国矿业大学，这一年正好是学校的百年校庆。转眼间，我在这里度过了人生中最美好的7年。离别在即，依依不舍。回顾三年研究生时光，特别感谢我的导师王林秀教授

3、，感谢您为我们提供参与科研项目、参加学术会议的机会，在贵州六盘水、山西晋城、浙江舟山、首都北京等多地留下了足迹和记忆。感谢导师和常江教授的悉心教导，通过认真参与多个科研项目，使我的科研能力和学术水平得到很大提升，并在竞赛中获得较好的成绩。在论文的选题、开题、写作直至定稿过程中，导师对论文进行了多次指导，严谨的治学态度、渊博的学识、敏锐的思维和对学科前沿的洞察力，使我受益匪浅。感谢工程管理研究所的所有老师们在论文开题和撰写过程中给予的指导和意见。你们的教导与指教，让我在矿大的7年学到更多的专业知识与为人处事的道理。特别感谢徐州国有资产投资经营有限

4、公司高级经济师赵莹女士、徐州矿务集团有限公司人力资源部陈美华部长、中国人体健康科技促进会医药专业委员会高级经济师王炳岐、徐州雨润置业有限公司副总经理狄康先生、徐州国有资产投资经营有限公司的韩维纲先生、华润置地（日照）公司张洋先生等，他们在我调研、访谈、收集资料、发放问卷期间给予了莫大帮助。一路走来，感谢已经毕业并奋斗在工作岗位上的师兄师姐们，是他们的耐心细致带领我成长；感谢师弟师妹们认真热情的帮助。最后，感谢各位专家和老师在百忙之中对本论文进行评审。摘要随着中国老年化社会的到来，养老产业和健康产业与房地产业的结合已成为趋势，养老地产迎来了重大发

5、展机遇。但由于养老地产具有前期投资大、专业化程度高、投资回收期长等特点，当前房地产开发商、保险机构、私募股权基金机构等对养老地产开发模式仍处于探索阶段。在此基础上建立基于角色分工的“投资商-开发商-运营商”三方主体跨界联盟，并构建联盟收益分配模型，以实现联盟收益在联盟企业间的公平合理分配，从而提高联盟的稳定性。首先，根据养老地产联盟需要，设计了联盟概念模型，通过对比股权联盟与非股权联盟特点，将文章研究集中于非股权联盟。同时，通过综合多动因理论，对比股权联盟与非股权联盟之间的动因差异，并结合养老地产联盟特点，对养老地产联盟动因进行了分析。在此基础

6、上，构建了基于角色分工的养老地产“投资商-开发商-运营商”跨界联盟模式，并对各联盟主体在联盟中的角色进行定位，并进一步通过对比分析国内养老地产盈利模式，确定了长期持有不动产并采用租赁或会员制模式进行运营的适用性。其次，通过对养老地产收益的内外部影响因素进行分析，厘清了联盟收益形成的宏观和微观环境；在分析收益来源的基础上，对收益的构成进行梳理，并对无形收益进行量化；同时，采用作业成本法对联盟成本进行评价与分摊，得出养老地产跨界联盟的收益形成机理。再次，在总结养老地产联盟收益分配特点的基础上，从风险、收益、操作难度等方面对当前使用较多的三种收益分配

7、模式进行对比分析，得出适宜于养老地产联盟的收益分配模式，并对养老地产联盟进行假设，设计了养老地产联盟收益分配三阶段流程。最后，采用层次分析法确定了联盟收益分配影响因素权重，并运用综合指数法原理构建了基于核心能力、投入资源、承担风险以及讨价还价能力的初始收益分配模型；通过设定基准努力水平，与实际努力水平进行对比，以利用奖励或惩罚实现对联盟企业的激励，从而构建了收益分配修正模型。并通过实证分析对整个模型进行验证和说明。该论文有图42幅，表22个，参考文献131篇。关键词：养老地产；收益分配；跨界联盟IAbstractWiththearrivalof

8、China'sagingsociety,thecombinationofpensionindustry,healthindustrywithreale