无产权证房屋买卖合同的法律后果-法学研究

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1、·判解研究·无产权证房屋买卖合同的法律后果崔建远·内容提要对,而应适用我国合同法关于合同有无产权证房屋买卖合同不应直接认定为无效。,效的规定或者第条关于无权处分的规定合同因解除条件成就而归于消灭时已付房价、。,款的返还装修房屋所形成价值的返还属于不当得利返还于此场合不得适用过失相抵规,。则除非守约方对此类返还选择了违约损害赔偿的请求权基础这些返还与违约方应承担。的违约损害赔偿并行不悖关键词无产权证房屋买卖无权处分解除条件不当得利一、案件事实概要,甲与乙签订,,年月日了《卖房协议》约定了如下内容甲将其住房号卖与乙协议签订当天支付万元,尾款万元在该

2、房屋产权证下来并办理完过户登记手续后再予支付。协议签订后,该房屋所有权即归属乙。该协议一经签订,即具法律效力。后来乙成为公司的法定代表人,他对号房屋所享有的权利被让与给公司,成为公司财。产的一部分年月日,公司与丙签订《售房合同书》,约定了如下主要内容公司将上述住房。,号卖给丙丙于本合同签订之日向公司支付购房首款元整丙自该笔首款支付之日起即、。,。有权装修人住该房公司保证该房屋为合法销售的房屋无任何债务及遗留问题公司如不能在年月日前将号房屋的户名过到丙名下,除应如数退还丙所付全部款外,还应对丙作适当经济赔偿,包括房屋装修费、因追索房产证而导致误工

3、损失费、诉讼费、聘请律师等费用。协议自。签订之日起生效但公司直至年月都未能按《售房合同书》给丙办理号房屋所有权的过户登记,表面原,,因是公司一直未取得号房屋的所有权深层原因是甲违反了她与公司之间的《卖房协议》私自将号房屋的房屋所有权证》领走,并不配合公司将号房屋所有权过户,致使公司难以。,,将号房屋所有权移转登记于丙的名下原告丙认为两被告公司和甲的行为违反了合同严重,,要求两被告立侵犯了其合法权益故此诉至法院即给其办理房产过户手续公司承担本案律师费,清华大。学法学院教授无产权证房屋买卖合同的法律后果。以及本案诉讼费一审,。、民事判决认为依法成立

4、的合同自成立时生效违反法律行政法规等强制性规定签订的。,。合同无效未依法登记领取权属证书的房地产不得转让原告丙与被告公司在签订售房合同书时,被告公司未依法登记领取所售房屋权属证书,且至今被告公司仍未取得该房屋权属证书,丙明知公司非产权人,所购房屋未取得权属证书,仍然与公司签订售房合同书,故双方签订的售房合同书无效,对此,公。无效的合同自始没有法律约束力,原告要求按售房合同书,司与丙均有过错,。,因该合同取得的财产应当予被告赔偿其律师费之请求本院不予支持合同无效后以返还双方都,。,。有过错的应当各自承担相应的责任丙应将所购房屋返还公司公司亦应将所

5、得房款返还丙对丙,,。,因此遭受的经济损失本案不宜一并处理丙可另行起诉综上所述依据《中华人民共和国合同、、,,法》第条第条第条《中华人民共和国城市房地产管理法》第条第项之规定判决原告丙与被告公司签订的售房合同书无效,原告丙将系争住房腾空交予被告公司,被告公司返’。。还原告丙购房款驳回原告丙其他诉讼请求一审,,,民事判决所持的基本立场是未依法登记领取权属证书的房地产不得转让否则合同无。效、二评释一关于系争合同的定性关于《卖房协议》的定性《卖房协议》签订之时,作为出卖物的号房屋系甲的,回购房其所有权仍然登记在甲所在单位,,。的名下按照基于法律行为的

6、不动产物权变动以登记为生效要件的观点甲尚无号房屋的所有权,,。,。因而《卖房协议》构成出卖他人之物的合同属于无权处分的合同但这样认定会出现若干问题如果站在周到保护买受人的立场上,可有两种解决方案。第一种方案是绕开系争合同的定性,看重法律适用及其后果,对于此类合同允许买受人基于合同法第巧条或者其他有关条款的规定,追究出卖。,。人的违约责任第二种方案是既关注系争案件的法律适用又从基础上解决系争合同的定性问题笔者尝试后者,并分析如下第一,公房制度改革至今,对于,,不回购房人们认为属于购房的职工所有。,。再是购房人所在单位的财产在系争案件中人们通常认为

7、号房屋属于甲所有如果没有充分的反对理由,我们就应当尊重人们今日的通常观念。第二,系争合同没有规定号房屋的所有权在合同签订当时或稍后办理移转登记手续,而是约定由出卖人甲在未来办理过户登记手续。这非常类似、。,于期房的买卖未来物的买卖由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物,因此,《卖房协议》不宜被定性为出卖他人之物的合同,或者,而应、,说不宜被认定为无权处分的合同比照期房买卖合同未来物买卖合同认定为出卖自己之物且。,。,,合法有效的合同否则就是没有做到相似的事物相同处理第三上列观点之所以成立是因

8、为我,国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的、。原则民法通则第条第款及其解释合同法第条及其解释只要在履行