幻灯片1-龙岗政府在线

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1、龙岗区“送法下基层”系列法治讲座第十一讲社区股份合作公司参与城市更新常见法律问题及解决方式主讲人：中伦文德（深圳）律师事务所主任洪国安目录一、何谓“城市更新”？二、深圳市城市更新的规章、规范性文件（一）国家层面（二）广东省层面（三）深圳市层面（四）龙岗区层面三、社区股份合作公司在拆除重建类城市更新中的角色定位（一）拆除重建类城市更新的基本流程（二）社区股份合作公司如何高效合法的推动城市更新项目（三）社区股份公司如何在城市更新中利用非农建设用地2目录四、社区股份公司在城中村改造中面临的常见问题及解决思路（一）“一女二嫁”——因项目

2、开发权产生的争议及解决方案（二）“圈地的钱不好赚”——因土地使用权买卖导致的纠纷及解决方案（三）“买卖一栋房子，整个项目遭殃”——因小产权房买卖导致的纠纷及解决方案五、加强城市更新中的党委政府监管（一）社区股份公司的建设坚持以党的建设为龙头（二）区职能部门具体负责城市更新监管工作（三）街道办事处是对社区股份公司参与城市更新进行监管的第一线六、结语3一、何谓“城市更新”？《深圳市城市更新办法》第二条规定：“本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下

3、情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。”综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。（特点：一、不改变建筑主体结构；二、不改变使用功能；三、一般不加建附属设施；四、整治的目的是改善消防设施、改善基础设施和公共服务

4、设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容。）龙岗区也将推进城中村和旧城区综合整治，“十三五”规划内力争完成10个以上城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。4一、何谓“城市更新”？功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。（特点：一不改变土地使用权的权利主体；二不改变土地使用权的使用期限；三

5、不改变建筑物的原主体结构；四是改变部分或者全部建筑物使用功能。）拆除重建类城市更新较为容易理解。目前深圳市内社区股份公司所参与的就是拆除重建类城市更新，改造重点是城中村和旧村屋。5一、何谓“城市更新”？经统计，龙岗区更新潜力范围规模约9030公顷，其中，城中村更新潜力范围面积2773公顷，占比30.7%。在“十三五”期间，龙岗区拆除重建类更新的计划规模争取完成1170公顷，这一规划主要通过城中村改造的方式实现，社区股份公司参与城市更新的方式主要拆除重建类城市更新。是故，我们今天仅仅探讨社区股份合作公司参与拆除重建类城市更新中常见

6、法律问题及其解决方式。6二、深圳市城市更新的规章、规范性文件（一）国家层面1、国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）2、国土资源部《关于印发<关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）>的通知》（国土资发[2016]147号）（二）广东省层面1、广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）2、广东省人民政府《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）3、广东省国土资源厅《关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办

7、〔2009〕122号）7（三）深圳市层面1、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）2、《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》（深府办〔2016〕38号）3、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）（四）龙岗区层面1、《深圳市龙岗区城市更新实施办法》（深龙府规〔2017〕2号）2、《深圳市龙岗区人民政府关于进一步加强和改进城市更新工作的意见》（深龙府〔2017〕32号）值得注意的是，除上述规章、规范性文件外，还有大量国有资产与集体资产处置、非农建设用地管理相关的规定对深圳城市更新影响重大。8三、社区

8、股份合作公司在拆除重建类城市更新中的角色定位（一）拆除重建类城市更新的基本流程9城中村为对象的拆除重建类城市更新中，社区股份合作公司的作用极其重大，主要包括市场主体的选择到实施主体确认，以及拆迁补偿安置两个部分，其中在确认项目实施主体之前的作用尤为重要。10（二