房屋租赁合同违约的实证及研究

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1、...页眉经济法小组作业论文题目：房屋租赁合同违约纠纷的实证研究学生姓名：刘静妮唐艺嘉卢活权刘雪芳黄安泰陈宇超李恺艺霍九宏董禹成学院：深圳旅游学院学系：旅游管理系专业：高尔夫管理旅游管理指导教师：汪传才教师单位：暨南大学深圳旅游学院暨南大学教务处2012年5月14日....页脚...页眉摘要：房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁，居住用房是人类生存的基本物质条件，经营用房是人们从事生产经营必要的生产资料。近年来，法院受理的房屋租赁纠纷案件日益增多，审理的房屋

2、租赁纠纷案件中出现的问题主要表现为租金欠付问题、房屋租赁合同的解除权问题、承租人的优先购买权问题、房屋转租问题、房屋租赁中装修问题、租赁物的权利瑕疵担保问题等等。本文主要通过分析广东、云南、重庆、上海、北京、河南、湖南、江苏、吉林这九个省市的房屋租赁合同违约案件，探索房屋租赁违约的特点和原因，提出一点建议。关键词：房屋租赁合同违约侵权行为归责原则目录摘要：1关键词：1正文31.房屋租赁违约概述31.1房屋租赁违约的定义31.2房屋租赁违约的特征32.司法实践的统计分析32.1双方代理律师情况42.2案件地区分布42.3原被告胜诉情况52

3、.4上诉请求金额情况52.5判决应用的法律62.6原被告类型分析72.7二审情况82.8上诉请求金额情况52.9判决应用的法律62.10原被告类型分析72.11二审上诉人类型92.12审理方式102.13审理结果103.房屋租赁合同违约纠纷的归责原则与构成要件103.1房屋租赁合同违约纠纷的归责原则103.2房屋租赁合同违约纠纷的构成要件114.房屋租赁合同违约纠纷的表现和原因124.1房屋租赁合同违约纠纷的表现124.2房屋租赁合同违约纠纷的原因135.对解决我国房租赁合同违约问题的思考14....页脚...页眉5.1违约类型145.

4、2解决办法14参考文献：15正文1.房屋租赁违约概述1.1房屋租赁违约的定义詹文天在《论城市房屋拆迁中的房屋承租人及其补偿安置》中提到《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”⑴《房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”也就是说房屋租赁应当签定书面合同，口头形式和其他形式的房屋租赁合同是不符合法律规定形式的

5、，即口头形式和其他形式的房屋租赁合同属于形式不合法的合同。⑵王利明在《标准合同的若干问题》提出标准合同应是指由一方当事人预先制订的、并由不特定的第三人所接受的，具有完整的定型化特点的合同条款。史际春与邓峰在《合同的异化与异化的合同》中给出合同或契约，是当事人双方自愿接受约束，承受向他方为交付某物或其他某种行为或不行为的法律义务或曰债（obligatio）而达成的协议或协定（conventio），亦即当事人自愿接受“法锁”（jurisvinculum）的一种行为或方式。高洪宾在《违约责任与履约抗辩》中指出违约是指合同当事人不履行或不适当履

6、行合同约定或法定义务的行为。由此我们得出，房屋租赁违约就是房屋所有权人将其房屋出租给承租人使用，且由承租人向出租人交付租金，双方在自愿的情况下，签订书面合同，约定期限、用途、价格等等条款，以及双方的其他权利和义务来达成协议，但合同当事人没有按照约定履行约定与义务或者不适当履行义务的行为。....页脚...页眉1.2房屋租赁违约的特征A、从主体上看，违约行为人是合同关系中的当事人，即主体具有特定性。这一特点是由合同相对性理论决定的。根据合同相对性理论，只有合同当事人才有权向对方提出履行请求或承担某种义务，第三人如果实施了侵害债权的行为，虽

7、然也发生不履行合同的后果，但第三人承担的是侵权责任而不是违约责任。B、从前提上看，违约行为是以有效的合同关系的存在为前提的。没有有效的合同关系，就没有合同义务，也就不存在当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的问题。所以，只有有效的合同关系的存在，才有违约行为的存在和可能。C、从性质上看，违约行为就是违反了合同义务。这些义务主要包括：a当事人在合同中约定的义务；b法律规定的义务；c依据诚实信用原则而产生的其他义务，如注意义务、告知义务、照顾义务、忠实义务、说明义务等。D、从后果上看，违约行为导致了对合同债权的侵害。债权是一种相

8、对权，它的实现有赖于债务人切实、积极地履行合同义务，而违约行为导致债权人的债权无法实现或无法完全实现。2司法实践的统计分析其中双方均有代理律师接近一半，说明目前大家的维权意识有所提高。另外还可以看出我国现在