我国城市房地产业相关环境问题及法律对策研究

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1、硕士学位论文及房地产环境保护的相关规定，这一层面的法律研究也较为鲜见。这与我们目前日益严峻的环境形势极不相称。本文将房地产业看作一个时间和空间上都可以延伸的整体性产品，根据“从摇篮到坟墓”的环境管理原则，从法律层面对房地产这一行业的环境问题进行研究并提出解决房地产业环境问题的主张，这也是笔者确定选题的初衷。国内外相关领域的一些著作和文献对绿色房地产营销及房地产的可持续发展进行了相关论述。涉及房地产业环境问题的著作主要从对环境造成污染的化学物质着手，如铅、石棉等。对城市房地产业的环境影响进行系统分析，并

2、从法律视角得出对策的研究还较为鲜见，这一选题也是本文最大的创新点。．·本文结合环境经济学、城市规划、城市生态经济观、房地产可持续发展等相关理论，运用实证分析、比较分析等论证方法从法学角度分析房地产业存在的环境问题，并提出相应的法律对策，以期对整个城市房地产行业的环境法律研究能有所裨益。我国城市房地产业环境问题及法律对策研究第一章我国城市房地产业的环境问题“房地产刀一词译自英语“RealEstate”或“RealProperty”。房地产由于其位置固定，不可移动，在我国通常被称为不动产。一般认为其有狭义

3、和广义两种解释：狭义的房地产是指房屋、宅基地以及附属土地。这些附属土地是指房屋的院落占地、楼间空地、道路占地等空间上与房屋和宅基地紧密结合的土地。广义的房地产是指全部土地和房屋，以及附着于土地和房屋上不可分离的部分。从法律意义上说，房地产本质上是指以土地和房屋作为物质形态存在的财产。这种财产是指蕴含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。∞房地产业是指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业。它不仅是城市经济建设与发展的物质基础，也在改善人民群众的居住

4、条件方面发挥了不可替代的作用。在我国社会发展的现阶段，保障人人享有良好的住宅，是维护基本生存权的重要内容，是我国社会经济发展的重要标志，也是建设小康社会，构建和谐社会的重要组成部分。近15年来，中国建筑业的飞速发展遍及国内所有大城市，首先是东部的沿海地区，而后逐渐延伸到中部和西部。居住用房约占房地产项目的80％。我国城市房地产业开发投资规模呈现递增趋势，1999年该领域的投资总额仅为4010亿元，2006年迅速增长至19382亿元。②与此同时，建筑业是在对环境的严重破坏下迅猛发展的。建筑领域是电力和能

5、源的巨大消耗者，这就加剧了自然资源(能源、饮用水、天然材料、土地)的枯竭，特别是在很大程度上增加了温室气体的排放。建筑内恶劣的空气质量也是众多疾病的根源，危及到公众健康。我国政府已经认识到城市房地产业对环境的重大影响，并采取多种措施促进建筑业的可持续发展。《中国2l世纪议程》中中国政府一再要求控制城市用地规模，合理用地、节约用地，调整城市产业结构，优化城市功能布局j2003年颁布的《国务院关于促进房地产市场持续①季勇．不动产税制的国际借鉴与我国的改革：【硕士学位论文1．北京．中国农业大学，2004．⑦

6、林乐芬．张越．中国房地产市场与流动性过剩的相关性分析．南京社会科，2007，(11)：1．3硕士学位论文健康发展的通知》也对房地产的开发和交易行为进行了规范，改进规划管理，调控土地供应，进一步加强了对房地产市场的监管和调控，节约资源能源，加大保障性住房的供给力度。房地产作为与资源高度相关的行业，在其逐步稳定的基础上，更应从多层面着力解决资源高消耗和浪费的深层矛盾。1．1我国城市房地产业环境问题的主要表现房地产是消耗财力物力、资源、土地、能源最大的产业。一栋建筑就要消耗几万、几十万吨建筑材料，建设时要消

7、耗大量能源、水资源、运输力量和钢铁、铜、铝、水泥等材料，建成后几十年使用期中消耗的更多。资源利用效率低下进一步恶化了资源短缺的状况。城市房地产开发及房地产业发展过程中必然会出现许多环境问题，对城市生态环境的影响也越来越大，严重影响了行业的进一步发展和居民的生活环境质量。1．1．1自然资源消耗方面1．1．1．1土地及空间低效利用方面土地是在气候、地貌、岩石、土壤、植被和水文等自然资源共同作用下形成的自然综合体。①城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程

8、。②在房地产行业发展的整个过程中往往注重对土地的开发利用，而忽视了对这一重要资源的保护。主要表现为对土地资源的闲置和破坏。因烧制粘土砖，每年就要毁掉几万亩农田。随着城市化进程的加快，大范围的开发建设活动破坏地貌和植被，造成了严重的水土流失。可用耕地数量锐减，建筑用地是其中最大的支出项。土地利用变更调查结果，1978年到1993年的15年间，我国耕地面积减少428．83公顷，相当于一个四川省的耕地面积。2005年底，我国耕地保有量仅达1．22亿公顷，人均耕