物业服务行业(政协提案)

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1、编　号建议人中国农工民主党铜仁市委标　题关于引导规范铜仁市物业服务行业及市场的提案承办单位主办协办【提案内容】物业服务，是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务活动遵循权利与义务相一致，业主自治与政府指导和监管相结合的原则。二十世纪八十年代初我国第一家房地产物业服务企业在深圳建立，标志着我国物业服务行业的诞生。随着它的蓬勃发展,接踵而至的种种问题时时困扰着这个朝阳行业。目前物业服务机制滞后,从业人员素质偏

2、低，业主法制观念淡薄，成为影响物业健康发展的重要因素。因此,如何解决物业服务面临的问题,是一项长期的、艰巨的、紧迫的重要任务。铜仁市住建局正式备案的物业服务企业由2009年的10家增置目前的85家，正式从业人员近万人，按照2013年碧江区30万人口人均23M2住房面积计，碧江区住宅物业从业人员缺口达3000人以上，我市物业服务覆盖率、企业数量、产值目前仍处低水平，社会认可度、费用收缴率均不尽如人意，服务质量和缴费水平与铜仁市正如火如荼开展的“五城联创”工作极不相称。我市物业服务企业及市场现状碧江区2012年

3、人均可支配收入15911元/年，恩格尔系数35.4%，步入较为富裕区县层级。随着百姓住房条件的极大改善,市民对住宅物业服务的需求越来越高。他们认为,住上了新居并不等于真正改善了生活条件,只有住房和物业服务、小区配套设施科学有效结合才能使居住条件得到真改善,才能算是安居。从对碧江区物业服务的现状调研分析,发现很多直接影响群众生活和群众安居的问题。1.物业行业相关法律法规宣传与统筹执行力滞后物业服务行业涉及住建、发改、规划、国土、物价、城管、公安、民政、环保、质监、工商、供电供水等单位，许多牵一发而动全局的具体

4、事项或许不能仅由一个或几个部门就能解决。而许多具体的问题得不到解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业服务法律关系,也不可能使我市的物业服务产业健康发展。比如“江华国际华美物业管理差违章建房”的投诉就存在几个部门管理的问题：1.物业企业服务中卫生、人为停水问题由住建局物业管理科管理；2.违反规划，私搭乱建建筑物、构筑物属市城乡规划局管理;3.纯住宅小区内商业宾馆的开设、经营属于碧江区公安局管理。2.开发商遗留问题从我市社情民意的物业服务投诉中可以看出,众多的纠纷并非仅因物业服务企业自身经营水平问题

5、,而也由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题引起,从而使物业服务企业代人受过。现阶段,由于楼宇施工质量差导致楼宇墙皮脱落、漏水,甚至出现墙体撕裂现象，达不到交房条件欺骗性交房等情况并不鲜见。如果房地产开发建设中存在的后遗症带到后期正常物业服务中,由于此类问题解决费用很高,物业公司根本无力也无责解决,建设和管理脱节造成了物业服务先天不足。还有的开发建设单位为了促进销售,做不切实际的承诺,如绿化率、配套设施、各种优惠、高承诺的物业服务等等,给后续物业服务带来了被动局面,一旦处理不当,或业主表现激进,就会加剧

6、业主和物业公司之间的矛盾。解决开发商遗留问题,要靠物业公司自己和开发商“划清界限”,加强对业主宣传,明确开发商的责任和物业公司的责任。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的前期物业服务企业都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业服务企业为开发商遮遮掩掩；即使不是一家,物业服务企业的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业服务企业带来了后患。比如睿力国际才安装的电梯就有住户被关夹，水、电、通信网络等未通就交房的问题；开发区城南新村没有消防水管进入小区、小区内开网吧、

7、垃圾遍地、偷盗频发导致业主拒交物业费、物业散伙问题；铜仁民航安置区，小区无绿化，与购房时宣传不符；书香名苑将售房时宣传海报上标注的绿化带改为室外健身场地，造成邻近业主饱受喧哗噪音之苦，等等。3.业主缺乏自我约束由于房屋产权多元化发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我维权意识也处于不同层次,法制观念参差不齐，为各自私利而起冲突也时常发生,从而增加了物业服务的难度。如盛世铭城5号楼、金域蓝山、时代商汇楼顶违规建房；江华国际小区内

8、业主开设宾馆；锦绣馨园、华庭小区内部分房屋长期出租未能与物管衔接导致收不到物业费，物业企业停止服务，损害缴物业费业主利益，等等。4.物业服务收费难且不规范自从有了物业服务企业那天起,物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业服务企业的生存和发展,表现有两个方面:一是物业服务费用征收标准实际执行不到位,普遍低于本地收入水平和物价水平;二是部分业主拖欠、拒交物业服务费的现象比较严重。分析其原因,主要有三点:一是物业服务市场