房地产甲方流程及职责

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1、甲方项目管理流程1、房地产开发项目管理流程：办理《建设用地规划许可证》→规划设计方案审批→发建设工程规划许可证，同时签订建设工程档案责任书，施工图审查备案→报建→建设工程施工招投标活动备案→合同备案、质量报监和安全报监→发施工许可证→房地产项目办25%投资证明→发商品房预售许可证→规划、绿化和城建档案验收→项目竣工验收备案→新建住宅符合交付使用条件证明书。2、项目阶段划分：决策阶段（编制项目建议书、编制可行性研究报告），设计准备阶段（编制设计任务书），设计阶段（初步设计、技术设计、施工图设计），施工阶段（土石方、主体施工、安装工程等等），竣工验

2、收，保修阶段。3、具体的管理内容则是成本控制、进度控制、质量控制、安全控制、合同管理、信息管理和组织协调。成本控制主要从规划设计阶段和施工阶段控制，规划设计阶段的控制方法有：（1）、参与挑选适合的规划、设计公司，即价格、实力、诚信等比较好的，然后提出合理的概念和方案设计、建筑物功能控制、大小、平面、层数、层高、标准等方面的建议，在设计过程中进行组织、沟通、协调、管理和监督，建立相应机制以应对规划和设计过程中的修改和调整；（2）、协助或参与招标，可以有价格挑选的空间，最终确定满意的规划、设计方案和公司；（3）、审核、细化规划和设计合同，包括各种技

3、术指标，如平面指标，建筑周长指标、建筑体积指标、人均指标、户均指标、建筑平方米材料指标、造价指标、面积定额指标等，还包括设计进度、设计修改费用调整、设计工作质量等各有关的内容。项目实施阶段即施工阶段的成本控制方法有：（1）、组织招标(公开或邀请)挑选总包以外的承包商，配合预算部审核预算书(或标底)，评审承包商的报价书(包括施工方案、技术措施费用)，按照施工进度确认工程进度款，特殊材料、设备价格的询价和确认，工程竣工结算审核等，最后进行方案、价格、服务等多方比较，选出理想的其它专业承包商；（2）、审核施工合同，对价格及条款进行优化，达到最优最省最

4、有利的目的；（3）、与监理单位一起对承包商的施工方案、工程质量、进度与工期、施工现场等进行监督和管理，调整相应方案以节省成本；（4）、严格审核材料、设备采购的价格。对关键、重要或特殊的材料、设备自行采购或要求承包商在采购前由我方确认，选择最优方案。施工阶段的进度控制方法有：（1）、制定项目总的进度计划包括“横道图”和“网络图”，然后督促施工单位做出季度、月份工程具体进度计划与安排，我方审查其可行性，并督促施工单位严格执行，实施过程中再要求施工方提供旬进度计划，然后与现场实际核对，如有偏差时及时做对应对调整方案，以保证工程进度的实现；（2）、定期

5、召开有关工程进度协调会或监理例会，对有关进度问题提出意见；（3）、协调工程进度款拨付问题，避免因工程款问题而停工；质量控制分项目决策、设计、施工、竣工阶段的控制，设计阶段的质量控制：（1）、优选勘察、设计、科研单位，签订合同、明确质量责任和按合同实施，并加强对合同实施过程的质量控制；（2）、审查设计方案，以保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程建设的方针政策，符合现行设计规范、标准，符合国情，工艺合理，技术先进，符合我方的要求，最大限度减少设计图纸的错误；（3）、组织设计单位配合施工，解决施工现场出现的质量问题，设计变更和处理预算修改。

6、施工阶段的质量控制：（1）、在开工前，组织公开招标，选定与工程建设任务相适应的承包商，并签订工程承包合同，在合同中明确我方的质量要求及出现质量事故的处理处罚要求等；（2）、我方行使监理职责对建设项目进行全面监理，包括旁站、复线、抽检等，使承包商的工程质量活动完全处在我方的控制之中，有效地开展质量控制；（3）、主动控制影响质量的因素(包括人员、材料、机具、设备、施工顺序、施工环境和方法等)，协同质安部及工程技术部，监督施工单位的质量行为，以口头或书面的形式提出问题、解决问题；（4）、抓好质量检验、落实检验方法，对单位工程、分部工程、分项工程及隐蔽

7、工程组织验收，验收合格后进行下一道工序施工；（5）、审查质量问题(事故)报告，定时召开质量监理会议，定时组织相关部门进行质量检查，当施工中出现质量问题(事故)，应及时引起重视，防止诱发重大的质量事故，组织专人调查分析原因及特点，并审查施工单位填写的工程问题(事故)报告单及处理方案报审单；（6）、对进场原材料、成品、半成品、构配件执行样品送检和抽样检查制度，保证工地使用的产品符合国家规范及我方要求；安全控制为本项目控制的重点，作为甲方管理者的安全控制措施如下：（1）、审核施工单位施工组织设计中关于安全目标及安全保证措施，并督促其严格按照审核后的安

8、全目标和措施执行；（2）、监督施工对于安全的投入、安全检查制度、安全教育制度及现场的安全施工方案，多看现场，做到心里有数，对于安全隐患及时提出并及时整