国内外工业化住宅的发展历程

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1、国内外工业化住宅的发展历程一、工业化住宅起源   国外工业化住宅的起源，不管是欧洲、日本抑或美国，其原因不外乎两个。   第一个是工业革命。其带来大批农民向城市集中，导致城市化运动急速发展。在1866年的伦敦，曾经有人选择一条街道作过一次调研。在这条街上，住10～12个人的房子有7间，12～16个人的房子有3间，17～18个人的房子有2间。居住情况已经到了令人发指的地步。1910年，在伦敦还出现了一些夜店。所谓夜店，不是现在作为娱乐场所的夜店，而是专门给无家可归的人过夜的一些店铺。它们基本上是人满为患，空间小到躺不下，只能一排一排地坐着，在每一排人的胸前拉一根绳

2、子，大家都趴在绳子上睡觉。图1.伦敦的夜店（图片来源：《欧洲风化史：资产阶级时代》）   第二个原因是第二次世界大战后城市住宅需求量的剧增。同时战争的破坏，导致住宅存量减少，因为军人大批复员，住宅供需矛盾更加激化。在这种情况下，受工业化影响的一批现代派建筑大师开始考虑以工业化的方式生产住宅。如法国的现代建筑大师勒·柯布西耶便曾经构想房子也能够像汽车底盘一样工业化成批生产。他的著作《走向新建筑》奠定了工业化住宅、居住机器等最前沿建筑理论的基础。日本丰田公司在二战以后从汽车行业涉足房屋制造业的时候，其领导人明确提出“要像造汽车一样造房子”。图2.模拟的工业化集合住宅

3、建造场景   具体到国内的现状，中国停止福利分房以后，住宅需求一直持续膨胀。这主要是因为：一、城市居民改善居住条件的需求巨大；二、中国的城市化进程在加速，越来越多的农民涌向城市。这些情况和西方国家发展工业化住宅时的背景有些相似。   作为国内最大的房地产开发商，万科的董事长在2003年也提出，万科也要像造汽车一样造房子。那么，万科是基于何种需求提出这一点呢？万科对工业化住宅的诉求是什么呢？这主要包括三个方面：   第一个方面是公司发展规模的问题。2004年，万科提出要在2014年实现1000亿的销售规模，以后的目标还可能超过1000亿，迈向2000亿。经过分析，

4、结论是如果沿袭传统的建造模式，万科根本不可能完成这一目标。因为这种增长速度超过了万科技术管理人员的培养速度。如果施工现场的技术管理力量被摊薄的话，工程质量又会有所下降。在集团的总体开发规模比较大的情况下，工程质量又有下降，将会导致工程质量问题的总量巨大，出现群诉的可能性增加，这对集团将会是致命的打击。   第二个方面是现在的三农政策引起的问题。胡温新政以后，农民收入持续增长，从而使某些农民不再外出务工。这在许多经济发达地区，比如珠三角等地引起了民工荒。从逐步缩小城乡差距、增加农民工收入的政策大环境出发，人工成本在建筑总造价里面所占的比例会逐渐增加。建筑工人的缺少

5、、人工成本的增加，缩小了工业化住宅与传统住宅建造成本的差别，使我们考虑将大部分的现场作业转移到预制工厂里面去，这给我们推进住宅工业化创造了一个机会。   第三个方面是国家商品房预售政策的改变。鉴于预售的种种弊端，某些地方已经实行预售款监管，意即只有开发商交了钥匙、住户办理完入住手续以后，银行才能把全部预售款给开发商。但有些人在鼓吹取消预售制度，这样一来，能够提高建造速度、缩短建造周期的工业化住宅便成为我们必然的选择。二、工业化住宅的定义   那么，怎样像造汽车一样造房子呢？   先从造车说起，国内的汽车厂，大部分会有四个车间。第一个是冲压车间，在这里，成卷的钢材

6、被冲压成型，形成汽车各个部位的面板或者配件；第二个是焊接车间，各种需要焊接在一起的冲压件被焊接在一起，然后被送进第三个车间—涂装车间，进行油漆或者叫涂装。以上工序都是一些基本部品、部件的制造。最后是总装车间或者叫装配车间、总成车间，在这里把所有的零部件组装在一起，形成一个完整的汽车产品，再经过调试、检测，合格以后就下线了。我们可以看出，前面三个车间所做的工作，可以不在汽车厂内完成，而采取定单的方式委托其他专业厂家进行加工。   对应房地产，前三个都是构件预制的过程，总装车间则对应现场装配，只不过我们最终形成的产品是住宅。不论是我们外购或是自己生产的构件，最终按照

7、我们的产品设计、生产、建造的房子就是万科牌的房子。图3.造汽车与造房子的类比   我们再来对比一下传统住宅和工业化住宅的实质，我们为什么要向制造业学习呢？   首先是工业化最能体现大规模生产的优势，这个不需要赘言。   其次是在住宅生产和施工的全过程，用制造业的质量管理体系来进行质量控制，最能保证产品质量的稳定和恒定。这个是我们做几年工厂化以后体会最深的一点。以传统的、手工的生产方式来建造房屋，其质量不能保证稳定和恒定。房屋的质量既跟师傅的手工工艺的水平密切相关，也跟师傅的心情有关。但是在工厂里面，按照流程做出来的东西，每一个步骤都会进行质量检测，即QA，出厂的

8、质量能够保证，这就体现了