业主违章搭建案例

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1、业主违章搭建文/宋安成(北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人)　　案件一　　吴某、季某系上海市杨浦区业主，该小区业委会系三湘业委会。2011年11月，三湘业委会通过业主大会表决，授予其对违章搭建启动司法程序的权利。2013年1月，三湘业委会接到上海同涞物业的报告，吴某与季某擅自将房屋的下架空层地坪打穿，改变部分房屋原有的公共管道设施，破坏承重结构，并搭建地下室，将绿化平台的架空层改建为露台，严重侵害了小区其他业主的合法权益。三湘业委会与上海同涞物业多次劝阻无果，遂由三湘业委会诉至杨浦区法院，要求判令吴某、季

2、某拆除违章搭建，并恢复原状。法院审理后，以原告诉讼主体资格不符为由裁定驳回起诉。　　案件二　　王甲、王乙、王丙、王丁系上海闸北区众昌金城大厦(以下简称金城大厦)业主。2008年起，上述四位业主通过拍卖、买卖的方式分别或共同取得金城大厦地下一层12个车位及地下二层24个车位。之后，四位业主在所购车位安装卷帘门，在金城大厦地下一层、二层的楼梯、电梯、消防通道、风机房等部位安装防盗门或更换门锁，并将部分车位改作仓库、健身房出租给他人使用。金城大厦业委会及所属物业服务公司多次劝阻无果，故诉至闸北区人民法院。法院审理

3、认为，上述业主做法系违章搭建行为侵害了他人合法权益，故判决四位业主拆除相关违章搭建。原告对该判决不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉，二审法院认为原审判决事实清楚，适用法律正确，予以维持。　　同样是因为业主违章搭建，业主委员会将业主诉至法院要求其拆除违章搭建物，但是“案件一”和“案件二”却有截然不同的判决结果，关键是业主委员会的原告诉讼主体资格能否得到法院的认可。那么究竟业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者分析如下：　　案件一,法院认定不具备原告诉讼主体资格的分析　　根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民

4、、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。而依据我国物权法的相关规定,业主委员会既不是独立的法人也不是其他组织,它只是业主大会的执行机构，行使权力须经业主大会授权。在本案中，虽然业委会在公告中告知业主，其获得业主大会授权享有诉讼的权利，但业委会仅是外设执行机构，赋予其诉讼权利显然与民事诉讼法第四十八条规定相悖，业主大会的授权决议违反了法律规定从而不发生效力。　　《民事诉讼法》第五十四条规定:“当事人一方人数众多的共同诉讼，可以由当事人推选代表进行诉讼。代表人诉讼行为对其所代表的当事人发生效力。”可见，对于违

5、章搭建的纠纷，业主可通过推举代表进行诉讼。如本案中的业主搭建露台等行为，对本幢楼中业主产生的影响必定大于其他业主，因此，法院认为本幢楼的业主通过诉讼代表人制度提起诉讼更为合适。　　案件二，法院认定业委会具备原告诉讼主体资格的分析　　《物权法》第七十五条：“......业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。上述规定虽未明确指出业主委员会在侵害业主利益的纠纷中能否充当被告，但依据“无救济即无权利”的原则，应认可业主委员会可作为被告的诉讼主体资格。那么，也就间接

6、承认业委会具有为维护小区业主合法利益而向法院提起诉讼的原告资格。最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，......公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。虽然该批复不是严格意义上的“司法解释”，仅对个案有指导意义，但对相关案件的审理有

7、积极的参考价值。因此，案件二中闸北区法院与上海市第二中院依据最高院指示的精神，均将业主委员会认定为其它组织，具有独立的诉讼主体地位。　　确立业主委员会诉讼主体资格的必要性分析　　赋予业委会职权范围内的诉讼主体资格具有现实必要性。因为，业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，其本身并不具有实体性。如今一个物业管理区域的业主多达成百上千户，当侵害业主共同利益的行为出现时，业主虽然可以通过诉讼代表人进行诉讼，但程序烦琐，效率低下。如由作为全体业主公共利益的维护者——业主委员会参加诉讼，则能使诉

8、讼便捷，诉讼成本减少，诉讼效率提高，还能减轻法院的压力，也有利于社会安定。　　由于建筑物区分所有权本身的复杂性，不宜将业委会的诉讼权利界定在涉及全体业主利益事情上才具诉讼主体资格，对于涉及到部分业主利益，比如说违章搭建、破坏承重结构、改变部分建筑单体外立面等行为，虽然可能只涉及到部分业主利益，但是业委会作为业主的代表，应当有权利行使诉讼权利，以维护业主的合法权益，如果再将小区事情根据涉及到利益主体进行细化，不仅在