我国农村宅基地使用权制度创新的思考

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1、2010年8月陕西理工学院学报(社会科学版)Aug．2010第28卷第3期JoumalofShaanxiUniversityofTechnology(SocialSciences)V01．28No．3我国农村宅基地使用权制度创新的思考党建德(陕西理工学院经济与法学学院，陕西汉中7230oo)[摘要]随着城市化进程的加快，农业人口向城镇的大规模迁移，国家统筹城乡发展战略的提出，源于计划经济体制和城乡二元背景下的农村宅基地制度逐渐暴露出许多问题，农村宅基地使用权制度改革和完善势在必行。本文分析了我国现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端，结合农村宅基地使用权制度地方创新实践，提出成立农村土

2、地交易所，实行以“地票”交易为核心的农村宅基地置换流转新模式；建立城乡统一的宅基地及房屋交易市场，让农村建设用地使用权和住房所有权实行公开竞价交易，逐步与城镇地产市场体制接轨的农村宅基地使用权制度的创新思路。[关键词]农村宅基地；使用权制度；流转；创新[中图分类号]F321．1[文献标识码]A[文章编号]1673．2936(20lO)03．0031-04我国的宅基地分为农村住宅用地和城镇住宅用地，城镇住宅用地可以自由流转，城市居民可以通过取得土地使用权的方式让自己的房屋所有权拥有完整的法律地位和经济内涵，但是农村宅基地使用权却从未放开流转。这种对立的城乡二元住宅用地制度引发了不少的争论，

3、农村宅基地是否可以上市自由流转，如何流转才能有效保护农民的权益和集体土地权益是当前学术界讨论的热点，也是未来城乡协调发展要解决的焦点问题。一、现行农村宅基地使用权制度存在的问题和弊端1．现有法律对宅基地使用权流转形成限制根据产权经济学的基本原理，产权只有实行正常转让，才能使产权效益实现和交易成本降低，否则会相反。国内外经济发展的历史与现实表明，一切稀有资源优化配置的主要途径就是流动转让。土地能否合理的流转，决定着土地配置效率的提高。但是我国法律对宅基地使用权的流转持谨慎的态度，《土地管理法》规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准0”“农民集体所有的土地的使用权不得出让

4、、转让或者出租用于非农业建设”。可见，农民享有宅基地使用权但不能随意处分，而宅基地上建造的房屋及其附属设施可以处分。根据“地随房走”原则，转让房屋必然会造成宅基地使用权流转的事实。为防止农村宅基地流人非集体经济组织的成员手中，2004年政府出台《关于加强农村宅基地管理的通知》明文禁止了城镇居民购买宅基地。法律对宅基地使用权流转虽然没有完全限制，宅基地使用权可以随地上建筑物的转让而转让，但是受让的对象必须是本集体经济组织内部成员。《担保法》规定耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。《物权法》关于宅基地的条款也基本上延续了上述法律法规的规定。2．农村宅基地流转受限造成城

5、乡居民房屋产权的不平等房屋是一种特殊的财产，房地一体，任何房屋都离不开土地。按照当前的城市房地产管理制度，当[收稿日期】2010-03．24[修订日期]2010-06-17[作者简介]党建德(1963一)，男，陕西省富平县人，陕西理工学院经济与法学学院副教授，主要从事经济学教学与研究。·31·房屋产权发生变动时，其依附的土地所有权也随之发生变动，即“地随房走”。城市居民可以通过取得房屋产权的形式，实现产权房的自由流转，由于农村宅基地使用权流转受限，实际上限制了农村房屋的自由转让。因此有学者提出，我国农村住房产权不是独立的产权，具有明显的“所有权残缺”特征[1】。在现有政策法规下，农民只能

6、将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，一般情况下，符合宅基地分配条件的农户不会购买一处旧房来取得宅基地的使用权，更愿意申请分配一处新宅基地。因此，农村房屋的潜在购买者范围极小，结果只能是房屋闲置或以比较低的价格转让，导致农民房屋因不能交易失去财产性。3．农村宅基地取得制度不合理其一，通过调查发现，农村宅基地使用权的产生更多遵循的是非法律化的乡土规则[2】。《土地管理法》规定，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。但是法律上并没有对宅基地使用权的审批程序和审批内容做出具体明确的规定，导致农村宅基地使用权审批工作不规范，许多地方的审批权主要集中在村

7、组干部的手中，农村宅基地多占、超占情况突出。其二，农村宅基地使用权的取得具有无偿性。我国法律规定宅基地使用权的取得和使用不需要缴纳费用。虽然有的地区农民取得宅基地使用权需要缴纳一定的费用，但同宅基地的价格相比，缴纳的费用微乎其微，也就是说农民取得宅基地使用权的成本基本为零。这种制度安排造成很多地方宅基地超占、多占现象严重，造成土地资源的浪费。4．农村宅基地使用权监管体制不完善一是农村宅基地使用权登记制度不完善。从调查情况看，大部分农