房产行业分析报告

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1、房地产行业分析报告（摘要）东方金诚国际信用评估有限公司周剑内容概要房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在工业化和城市化快速发展的带动下已进入快速发展的阶段，行业内企业对债务能够提供一定的保障。但房地产行业与宏观经济保持高度正相关，具有明显的周期性，行业的不确定性因素对行业内企业发展能力有一定的影响。主要观点■我国目前正处于工业化的中期，受城市化快速发展的带动，中国近十年来已经成为世界上房地产最繁荣的市场之一，总体上已进入快速发展的阶段。■从1999年到2007年，房屋年竣工面积增长稳定，增幅明显低于在施面积，在全社会房屋购买需求强劲增长的情

2、况下，造成房地产有效供给相对不足。但2008年以来，在国家加大宏观调控力度和国际金融危机的共同作用下，房地产行业的景气度开始下降，新开工面积增速放缓的幅度远大于施工面积。■1999年以来，我国房地产年度竣工面积/施工面积不断下降，并呈加速趋势，显示房地产行业在持续繁荣的背景下，整体开发量大幅增加，其中孕育的行业风险也不断增高。■由于我国房地产市场形成时间短，居民对房屋需求的释放至今仍然没有结束，加之经济持续发展和城市化水平不断提高，房地产的市场需求，尤其是对住宅类物业的需求刚性很强，房地产价格近十年来处于长期上涨的过程中。■由于我国人口众多，

3、可利用土地资源稀缺，居民改善居住状况的需求强烈，因此住宅类物业的市场需求刚性较强，相当于其它物业类型而言，受经济环境的影响相对较小。在住宅类物业，受到国家限制高档住宅开发的相关政策影响，市场高档住宅供给相对不足，价格相对坚挺。■自2003年始，我国非住宅类物业呈现投资和需求持续减少的状况，市场景气度提前住宅类物业先行开始下降。由于非住宅类物业受经济环境因素的影响程度大，预计该类物业未来的投资和销售量将继续下降，行业整体将在一段时期内维持低位运行的状况。■总体来看，我国房地产行业的集中度较低。在高利润率的诱惑下，大量产业资本进入房地产行业，不仅

4、催生了行业泡沫，更为全社会经济发生系统风险埋下了隐患。■在1999年以来的宏观经济的景气周期中，房地产行业持续繁荣，反映在行业盈利能力方面，营业利润率不断提高。2007年，房地产行业的营业利润率突破10%，达到10.41%。■房地产行业的负债水平一直很高，1999年以来始终保持在70%以上。虽然，近年来房地产行业的整体负债水平略有下降，2007年为74.43%，但由于房地产开发需要持续的资金投入，因此房地产企业对社会上的资金供应状况极为敏感，整体抵御经济波动的能力较弱。■受到区域经济的影响，我国房地产行业的发展水平极不平衡，东西部的总量差距和

5、南北方的层次差别明显。目前，我国房地产行业发展程度较高的区域为以京津为核心的环渤海经济圈、以沪宁杭为核心的长三角经济圈和以广深为核心的珠三角经济圈。■近年来，房地产贷款余额增速始终快于全社会人民币贷款余额增速，并且由于其受到信贷政策的影响更加明显，其波动性更大。未来，随着国家对经济政策的调整，实施适度宽松的货币政策，贷款增速将再次加快，房地产行业资金紧张的状况可能将有所缓解。1■保障房制度的建立将可能使我国房地产市场由单一的“市场化、商品化”的住房供给制度，向“市场化”与“保障性”并存的方向发展。■随着推进农村改革发展的相关政策的出台，我国房

6、地产行业“以大型城市为发展中心”的格局，将随着农村新城镇的建设逐步向更深层次的领域发展深化。风险揭示■房地产投资规模大，开发建设周期长，资金周转都相对较慢，资金周转率都相对较低。■从2007年全国35个大中城市房屋价格上涨与人均GDP的比较可以发现，我国中西部经济欠发达地区房屋价格的增长速度普遍快于东部沿海经济发达地区，显示这些城市的房地产价格偏离经济发展水平的程度相对较高。■进入2008年，我国房地产行业在国际金融危机和国家宏观调控的共同作用下出现了景气程度下降。房地产行业需求大幅减少，成交持续萎缩，投资有所下降。随着大量在施工程陆续竣工，

7、全社会商品房空置率将继续增加，房地产行业出现了“供大于求”的局面。■受到整体经济环境的影响，房地产行业在2009年仍然将维持调整的基调。房地产企业将在消化未开发的土地和已建设商品房的基础上，积蓄发展实力，并实现行业内的重组。但短期内，商品房价格难以恢复上涨的趋势，一部分前期上涨过快城市的房价仍然可能继续下跌。■从经济的周期性和我国的发展经验看，政策对经济的影响效应存在2年左右的滞后期。未来几年，我国经济增速放缓的趋势在短期内将难以发生改变，这将对房地产行业未来的发展产生重大不利影响。一、房地产行业发展概况（一）房地产行业界定房地产（reale

8、state)是房产和地产的合称，又称不动产，是一种不能移动，或移动后会引起性质、形状改变的财产，主要包括：土地、建筑物、构筑物和地上附着物及其附带的各种权益，其中房