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1、第5卷第4期中南林业科技大学学报(社会科学版)Vol.5No.42011年8月JOURNALOFCENTRALSOUTHUNIVERSITYOFFORESTRY&TECHNOLOGY(SocialSciences)Aug.2011我国房地产贷款证券化探讨文世英(湖南财政经济学院,湖南长沙410205)[摘要]通过分析美国次贷危机及其对我国房地产贷款证券化的启示,从多个方面剖析了我国房地产贷款证券化中存在的问题,提出了诸如发挥政府作用、改善金融环境、组建专门的住房抵押证券公司、完善风险机制等一系列有效防范和控制新时期贷款风险和完善证券化
2、市场应采取的措施和对策。[关键词]房地产;抵押贷款;特殊目的实体[中图分类号]F832.4[文献标志码]A[文章编号]1673-9272(2011)04-0071-03房地产贷款证券化是上世纪70年代出现在美国房地产业中的创新融资手段,是随全球房地产金融业的发展而衍生出来的,并于80年代在欧美市场盛行,90年代开始出现在亚洲市场上。房地产贷款证券化主要是住房抵押贷款证券化,是指金融机构把流动性差但有未来现金收入的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群,由证券机构,即特殊目的实体(SPV),以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的
3、融资过程。目前,房地产贷款证券化在发达国家已经相当成熟,而我国,随着住房体制改革的不断深化,房地产贷款证券化对增加我国金融体系的流动性与市场长期稳定,分散房地产风险,发展银行优化资源结构,加强资本管理,扩宽融资渠道以及弥补住宅业资金缺口,提高资金利用率,刺激居民购房等已经具有了相当图1美国次贷原生分销过程图重要的现实意义,在此笔者无须赘述。笔者旨在通过本文探讨当前,我国正处于资产证券化的摸索阶段,房地产抵押贷款美国次贷危机对我国房地产证券化的启示,从多个方面剖析我证券化的法律监管还有待进一步完善,应吸取美国的教训,不能国房地产贷款证券化中存在的
4、问题,并提出一系列有效防范和忽视其将带来的风险。首先,我国应积极推行证券化创新产品,控制新时期贷款风险与完善证券化市场应采取的措施和对策。以便提升银行核心竞争力;其次,要明确对特殊目的机构(SPV)一、美国次贷危机及其对我国房地产贷款证券化的启示的监管,加强证券发行的监管,对发行主体的设立和运营实施监美国的次贷危机并非次级住房抵押贷款危机,也非次级债危管,建立强制信息披露的监管制度,建立按揭一级市场的风险防机,它的全称是次级住房抵押贷款证券化危机,这场危机的关范监管机制,建立信用评估监管制度;最后,要看到我国房地产键不仅在于次贷,而且在于证券化
5、。在资产证券化过程中,贷款证券化中存在的优劣,通过分析我国房产抵押贷款证券化银行将这部分次级住房抵押贷款汇集成资产池出售给SPV,贷款的法律制度、金融环境、宏观政策和定价机制等因素,深入剖析人应支付的利率和风险同样也转移给了SPV。SPV将资产池进我国住房抵押贷款证券化过程中存在的问题,进而从宏观与微行重组,发行债券,向广大投资者融资,从中获取息差。利用资信观角度分别对各自层面上存在的问题提出相应的对策。评级,提高资信等级,能不断吸引新的投资者,因此不断有新的资二、我国房地产贷款证券化中存在的问题金进入。在住房抵押贷款支持证券的基础上,美国投资银行在金(一
6、)贷款规模小融创新中大力发展推衍出了个性化的担保债务凭证,又在一级住我国启动住房抵押贷款较晚也较仓促,住房贷款一级市场宅抵押贷款的基础上不断衍生出新产品,使得各种证券化衍生产发育还严重不足,其比例远不及发达国家水平。规模上的限制品以几何级数膨胀增加,形成了一个数额巨大且错综复杂的证券[1]不利于形成贷款的资产池,不易达到证券化的规模经济要求。交易网络(如下图所示)。美国及各国商业银行等金融机构纷在资产证券化的技术操作过程中,如果没有相应规模的贷款存纷卷入了美国的证券化衍生产品交易,所有利润都来自贷款人支量作保证,就很难在有限规模的资产池中组合出相似期限、利
7、率、付的利息,并没创造新利润。因此形成巨大的房地产泡沫,最终违约率及提前清偿率的抵押贷款群,更谈不上有效地对资产池导致各金融次贷危机形成并迅速蔓延全球。中的抵押贷款进行信用增级的标准化处理。[收稿日期]2011-03-12[基金项目]湖南省教育厅2008年度科学研究项目从紧货币政策下住房信贷风险管理研究(编号:08C006)。[作者简介]文世英(1975-),女,湖南常德人,湖南财政经济学院讲师,湖南大学硕士研究生,研究方向:金融理论与实务。71(二)金融市场不发达的原因和对资产信用评级标准的缺乏,我国目前专业又诚信的中国人民银行虽下发了统
8、一的个人住房抵押贷款办法,但信用评级机构少之又少,信息不对称情况突
