房屋多次转租应该如何办理涉税事项2011-12-12

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1、房屋多次转租应该如何办理涉税事项2011-12-139:45　中国企业税收管理网案例   A投资公司参与B市工人文化宫（位于河南省）升级改造项目投资合作。其中，沿街商业性用房项目已达到预定可使用状态，该公司拟将其全部用于对外出租经营。该公司财会人员对于租金收入应缴纳营业税的认识一致，但对是否缴纳房产税却存在两种观点。一种观点认为，沿街商业房是投资公司投资建成，投资公司应是产权所有人，如出租经营，应缴纳营业税，还应缴纳房产税。另一种观点认为，沿街商业房是投资公司投资建成，但投资公司不是产权所有人，而是经营使用人，如出租经营，应缴纳营业税，不应再缴纳房产税，房产税应由产权所有人

2、即B市工人文化宫缴纳。哪种观点正确呢？   分析   新建成的工人文化宫沿街商业性用房，如出租经营，根据营业税、房产税相关税法规定，应缴纳营业税和房产税。营业税缴纳好理解，只要提供应税劳务，取得收入，就应该缴纳营业税。至于房产税应由谁缴纳，必须先弄清沿街商业性用房的产权归谁所有。根据B市工人文化宫（甲方）和A投资公司（乙方）签订的《B市工人文化宫升级改造项目投资合作框架协议书》第五条“本项目所需资金全部由乙方进行投资，甲方配合乙方进行项目报建、审批及建设过程中的关系协调”、第六条“乙方的投资从沿街商业建筑的经营收益中收回”、第八条“根据协商，沿街商业性用房建成后，建筑物所有

3、权归甲方，乙方拥有上述商业房35年的经营权，即自20××年10月1日起至20××年9月30日止。期满后，乙方应将其完好交付甲方”等条款规定，显然，工人文化宫沿街商业性用房的产权是归甲方（B市工人文化宫）所有，乙方（A投资公司）仅拥有商业房35年的经营权。   根据上述合作框架协议条款规定，再参照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条规定，合作开发房地产合同的

4、当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋

5、租赁合同。由于B市工人文化宫升级改造项目完成后的土地使用权和建筑物（含商业房）所有权均为甲方拥有，提供投资的乙方仅是取得商业房35年的经营权，未发生《营业税暂行条例》规定的转让无形资产和销售不动产的行为，且甲乙双方均不具备房地产开发经营资质，所以，B市工人文化宫（甲方）和A投资公司（乙方）签订的《B市工人文化宫升级改造项目投资合作框架协议书》不是合作开发房地产合同，应当认定为《房屋租赁合同》，甲乙双方是租赁关系。B市工人文化宫升级改造投资合作项目不属于营业税法规中所说的合作建房行为，不适用国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发[1995]156号

6、）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。这种行为系甲方（B市工人文化宫）在一定时期内向乙方（A投资公司）转让房屋使用权，属于营业税法规中所说的租赁行为，乙方建设房屋的投资即为预付租金，相对也是甲方的预收租金。根据营业税相关规定，甲方（B市工人文化宫）应按“租赁业”项目缴纳营业税，乙方（A投资公司）在享有房屋经营使用权期间内，又将房屋出租经营，属于转租行为，根据国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]76号）第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税，乙方也应按“租赁业”项

7、目缴纳营业税。   至于房产税应由谁缴纳的问题，根据《房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳”和河南省税务局《关于房产税、土地使用税有关政策问题的通知》（豫税函发[1992]12号）“房屋多次转租，只就第一次出租时按租金收入征收房产税。再转租，不再征收房产税，可按规定征收营业税”等规定精神，B市工人文化宫（甲方）是商业房产权所有人，又是房屋第一次出租人，因此，B市工人文化宫在缴纳营业税的同时，应缴纳房产税；而A投资公司（乙方）不是商业房产权所有人，而是房屋承租人和房屋转租人，不应再缴纳房产税，只按规定缴纳营