百强商业地产项目案例之三十二--广州维多利亚广场

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1、百强商业项目案例之三十二——广州维多利亚广场维多利亚广场占地面积：1.3万平方米总建面积：14.38万平方米商场面积：2.92万平方米停车场面积：2.93万平方米车位个数：438个电梯：商场设有自动扶梯22部垂直客梯2部观光梯3部货梯3部一、项目概况维多利广场是城建集团精心打造的主题式商业广场，位于天河路与体育西路交界处，占地1.3万平方米。其中首期开发的裙楼商场建筑面积为3万平方米（配套有地下停车场车位438个），后续还将建设两栋52层和36层的甲级写字楼。整个项目规划总建筑面积达14万平方米。维多利广场以“白领银座”为主题，定位为时尚白领的休

2、闲购物中心，以国际名牌服饰为主导，集购物、饮食、娱乐于一身，围绕现代时尚的规划设计理念，采用流线弧形外型现代时尚的建筑设计，营造出柔美的商场空间。维多利广场自2003年6公开招商以来，受到众多商家的热烈追捧。二、项目开发背景在连续几年的低迷之后，2002下半年，广州过量积压的商铺全面复苏，商业地产重新升温：2002年，广州市商铺价格较2001年提升了近50％、投资增幅达100％以上，国内及国际零售业巨头抢滩广州商业地产市场。尽管广州零售业对内对外的开放程度短时期内落后于上海和深圳，但广州的消费购买力很强，非常有力地拉动了对大型商业物业的开发需求。

3、根据历史数据统计，2002年，广州市新推出的主要商场物业就有16个，其中有一半项目的商业面积接近或超过3万平方米。而坐落于天河城广场东侧、当时广州最大的综合性商业物业“烂尾楼”正佳广场，也在这个时期开始复工。早在1996年2月开业的，总投资达12亿元之巨的天河城广场也在2002年回笼了3亿元资金。大型商业地产项目在广州迎来了开发的春天。除了若干大型商业物业开发商。广州一些原来主要从事住宅开发的房企也开始将触角伸向商业地产领域。2002年，城建集团与越秀企业集团顺利实现资产重组，企业的综合优势和发展后劲明显增强。维多利广场的打造，是城建集团加快培育

4、一批大型商业物业，实现物业经营业务规模化、集约化经营的一项重要举措，也是城建集团精心打造的主题式商业广场。二、项目选址策略一个商业项目的成功与否，在选定了地点的那一刻已经注定，地点选得好，该项目就成功一半。维多利广场选址被誉为广州第一商圈的天河商业中心，商圈优越十分明显。和传统商圈的单一商业形态有着明显的区别的是，天河商圈将形成一个多种经营业态包容兼顾的大商业格局。1、项目所在地块区域优势分析以天河体育中心为轴心约10平方公里的地区，将建设成为广州市最具吸引力的现代化商贸中心。无论是从客流量、销售额、产业布局还是从辐射范围来看，天河商圈极具发展潜

5、力，具备地理中心、发展中心、人流中心、车流交通中心和消费中心六大商业群聚优势。1.1地理中心天河商业中心的商圈辐射范围已经从广州扩散到珠三角甚至整个华南地区，每逢节假日，天河体育中心汇聚几十万来自四面八方的游客，消费吸纳力非常强。1.2发展中心维多利广场位于以天河体育中心和珠江新城两点连线的广州新商务区发展新轴线上。区域内的天河路、天河北路、体育东路、体育西路上聚集的中信广场、大都会广场、市长大厦等高级商务大厦，再加上天河体育中心体育文化配套，地理位置得天独厚。1.3人流中心维多利广场项目地块前面的体育西路和天河路交汇处，每天人流量高达30万人次

6、。汇聚20万高薪白领人群，人气旺，消费档次高。60万人口的天河区，其中约50万为中高收入人口，地铁、购书中心与天河体育中心，拥有日均20万稳定的白领消费者。最富个性品位，最具消费潜力的白领消费层，将是投资商最有力的保障。1.4交通中心维多利广场区域交通极其便利：中山大道、广州大道、黄埔大道等主干道交织，50多条公交线路连接全市各区，地铁1、3号线交汇，此外还有火车东站。游弋自如的便利交通，成就了维多利广场“路通•人通•财通”的成功开发要素，也成就维多利广场投资发展潜力的营商空间。1.5消费中心以维多利广场为中心，区域半径5平方公里范围内，东起天河

7、岗顶、西至广州大道、北到广园东路、南临珠江新城，汇聚了现代商务、传统商业、汽车销售、电子信息产品、文化体育产业等多项功能综合消费圈,消费量巨大；信息、咨询服务业与计算机应用服务业企业数目占了广州市年营业收入1000万元以上的企业的70％；再加上天河体育中心附近云集大批的写字楼和高尚住宅，培育了一个强有力的消费市场。1.6圈定三重商圈商圈分析是维多利广场项目开发的一个重大步骤。维多利广场分别从生活结构、城市结构、零售业结构、消费群构成和竞争对手等方面研判项目的商圈优势和威胁。1.6.1文化圈首先，维多利广场与广州购书中心并排于天河路和体育西路交汇处

8、，广州购书中心是广州乃至珠三角地区的图书零售中心，每天进出购书中心的文化消费者数以万计，文化氛围浓厚;维多利广场与天河体育中心仅一路之隔