2017年广西贵港御江名城可行性研究报告报告可研研究可行性御江名城贵港市广西·贵港可 行 性报 告2017年

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1、www.fdcsky.cn房地产有限公司开发项目广西·贵港【御江名城】可行性分析报告www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn目录1城市宏观环境分析41.1城市概况41.1.1地域范围41.1.2行政区划41.2宏观环境分析41.2.1宏观环境分析方法的选取41.2.2宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）51.2.3经济环境发展分析（E：经济因素）81.2.4社会环境分析（S：社会因素）161.2.5城市规划发展分析（T：技术要素兼自然因素）171.3小结182总体市场分析192.1房地产现状分析192.1.1房产投资分析192.1.2施工面积与竣工面积

2、比202.1.3销售面积与竣工面积比212.1.4住宅产能能差222.1.5住宅平均价格增长率走势分析232.2土地供应分析242.3城市房地产发展预测262.3.1住宅价格趋势预测272.3.2商业及商务价格预测292.3.3需求预测303区域环境分析323.1港北区发展分析323.1.1港北区概况323.1.2港北区与其他城区功能对比323.1.3港北区与其他城区居住价值竞争力对比333.2城北新区住宅板块规划发展分析353.3城北新区居住组团优劣势分析363.3.1优势分析363.3.2劣势分析364竞争环境分析37www.fdcsky.cnwww.fdcsky.

3、cn4.1城市房地产发展格局374.2城市房地产各板块发展概况384.3竞争项目分析394.3.1楼盘分布概况394.3.2竞争项目的确定414.3.3主要竞争项目分析414.3.4次要竞争项目分析454.3.5潜在竞争项目分析464.3.6小结474.4城市代表性大盘分析474.4.1城市重点楼盘特征484.4.2城市住宅产品特征484.5项目市场空间与机会评价495需求客群分析515.1调研的基本情况515.2消费者调查数据分析525.3消费者调查分析结论526结论与市场发展导向546.1宏观环境分析结论546.2总体市场分析结论546.3区域环境分析结论556.4

4、竞争环境分析结论556.5需求客群分析结论556.6市场发展导向567工期及进度安排8资金筹资9财务评价10社会评价11风险评价12研究结论和建议www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1城市宏观环境分析1.1城市概况1.1.1地域范围贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口478.89万。1.1.2行政区划港北区——全区总面积1

5、092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港南区——全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。覃塘区——辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60%，总面积1502平方公里。1.2宏观环境分析1.2.1宏观环境分析方法的选取PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Eco

6、nomic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cnPEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）。表1-1PEST分析方法组成要素P：政治因素、政策因素国家、地方政府宏观经济政策国家、地方政府土地政策国家、地方政府金融政策国家、地

7、方政府税收政策E：经济因素城市经济发展状况与规划目标城市产业结构发展状况城市投资发展状况S：社会要素市区人口、家庭数居民社会生活与消费力T：技术要素兼自然因素规划发展的影响1.2.2宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）【观点】国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能