物权法生效后房地产登记制度的变更

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1、.物权法生效后对房地产确权制度的变更以及由此引致的一些实务的思考自2007年10月1日起《中华人民共和国物权法》开始施行以来，基于该法律的规定：《土地登记办法》于2007年11月28日经国土资源部第5次部务会议审议通过，自2008年2月1日起施行；《房屋登记办法》于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行。基于上述法律、规章的规定，对房地产的登记制度的变更主要体现在：《中华人民共和国物权法》:“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十

2、八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《土地登记办法》：“第四十五条...　因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权，当事人申请登记的，应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定

3、土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。”《房屋登记办法》：“第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记

4、的事实。”基于上述规定，我们可以明确，确认房产变动（即房产的设立、变更、转让、消灭）的公示方式包括：1，土地、房屋登记机构；2，人民法院的法律文书；3，仲裁委员会的法律文书；4，人民政府的征收决定；5，因继承或者受遗赠的法律事实；6，因合法建造或者拆除房屋的法律事实。...即，通过上述法律、规章规定，通过上述方式公示，均有房产产权变动的确权效力。而在物权法生效之前，就房产产权确权效力的直接规定体现在二○○一年建设部第九十九号令发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利

5、的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”通过该规定，我们可以看到在物权法生效之前，仅以登记主管机关的权属登记为房产确权的唯一效力来源。通过两者的比对，我们不难看出在物权法生效实现前后，实际的房产确权方式存在两种截然不同的制度：物权法生效前，采取的是“唯一、通过主管机关登记”的房产确权制度；物权法生效后，采取的是“多事由、多主体确认”的房产登记制度。由此法律制度上的变更，相关行政主管部门对房地产确权制度予以了相应的变更。如以深圳地区国土资源和房产管理局在对房地产确权制度中就房地产产权变更登记的手续为：（摘自深圳国土资源和房产管理局网站，首

6、页>在线办事>办事指南>服务事项>房地产转移登记项下，其在具体网址：http://www.szfdc.gov.cn/zxbs/bszn/fwsx/200711/t20071122_14567.htm...内　容房地产转移登记。法律依据（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（二）《深圳经济特区房地产转让条例》；（三）《广东省城镇房地产权登记条例》；（四）《深圳经济特区房地产登记条例》；（五）《深圳市土地交易市场管理规定》；（六）其他相关的法律、法规、规章及规范性文件。数量及方式条　件...（一）合法拥有房地产权并无产权争议；（二）房地产已经初始登

7、记；（三）房地产无查封等限制房地产权利的情况；（四）当事人已依法签订房地产买卖合同书，共有财产分割的已签订分割协议书，房地产交换的已签订交换协议书；（五）房地产已设定抵押的，应经抵押权人书面同意；（六）人民法院判决、裁定强制性转移房地产的；（七）非法人企业、组织的房地产转移，已经其产权部门批准同意的；（八）行政划拨、减免地价的土地，已经主管部门批准并已按规定付清地价款；（九）属政府福利性商品房须经市相关主管部门批准的；（十）拆迁补偿的已签订拆迁补偿协议书；（十一）登记为共有房地产的，应取得其他共有人的书面同意；（十二）收购或合并企业已经有关部门批准

8、；（十三）国有企业之间或其他组织之间的房地产调拨已经有关部门批准的；（十四）有关行政机关行政决定书决定房地产转移的；（十五