合生创展-愉景南苑项目评估报告

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1、合生创展■愉景南苑项目评估报告“愉景南苑”筒住小区开发贷款评估报告工作底稿“愉景南苑"商住小区开发贷款评估报告借款人：广州合生愉景房地产有限公司项目名称：“愉景南苑"项目广东省分行营业部评估部二。。二年四月主评估人：梁伯翔“愉景南苑"商住小区开发贷款评估报告工作底稿评估小组：第一章借款人评价梁伯翔第二章项目建设条件评价张帆第二章市场评估张帆第四章项目投资估算与筹资评价马强笫五章偿债能力评估马强第六章贷款风险分析马强资料提供单位：广州市广州大道支行印希h广东省分行营业部评估部・2・“愉景南苑"商住小区开发贷款评估报告工作底稿目录第

2、一章借款人评价一、借款人概况-4二、经营者素质评价5三、经济技术实业评价5四、股东评价6五、资产负债分析6六、盈利能力分析8六、现金流量分析8七、信用状况评价8第二章建设条件评价一、项目建设概况及规模8二、项目审批手续及进度8第三章市场评价一、市场现状及发展趋势——10二、市场竞争分析11三、发展前景12第四章投资估算与筹资评价一、项目总投资估算12二、筹资来源14第五章项目效益及偿债能力评价一、项目财务效益评价14二、项目敏感性分析15三、借款人偿债能力15第六章贷款风险与效应评价一、贷款项目风险度测算16二、贷款效应及风险1

3、6第七章项目贷款综合评价项目贷款综合评价-18-3-“愉景南苑”商住小区开发贷款评估报告工作底稿第一章借款人评价—、借款人概况1、合作公司概况广州合生愉景房地产有限公司（以下简称合生愉景公司）是于2001年6月18日成立的合资经营（港资）企业，注册资本4,725万元人民币。合生愉景公司由三方股东投资组成：中方为广州德裕发展有限公司（以下简称德裕公司，甲方），投资200万元，占注册资本的4.23%；广州联嘉置业有限公司（以下简称联嘉公司，乙方），投资400万元，占注册资本的&47%；外方为合生集团有限公司（香港）（以下简称合生公司

4、，丙方），投资4,125万元，占注册资本的87.3%。由于在各方合作前甲、乙方已为本项目前期征地及拆平本用地原有建筑物投入T600万元人民币资金，其中甲方占20（）万元人民币，乙方占40（）万元人民币，合作各方同意该600万元作为甲、乙方的注册资金投入。丙方在合作公司营业执照签发Z日起36个月20001年12月，由于合生集团内部管理调动的原因，合生愉景公司的法人由蔡春萌替代谢世东出任该公司的法人。2、经营范围及规模该司现主要经营广州市海珠区新港西路210、212号大院地块，原属广州市华南医疗器械厂和广州光学仪器厂内。建设用地规划

5、许可证号：穗规地证字（1999）第332号。项目东侧为客村居住区，与广州市南北大动脉“广州大道"相距500X;西南面为敦和路；北面紧临海珠主干道“新港西路”，与成熟住宅小区“愉景雅苑"一街Z隔。合作项目规划总用地面积为48,290平方米，总建筑面积约为・4・“愉景南苑"商住小区开发贷款评估报告工作底稿157,911平方米。3、资质等级、信用等级现该司在我行信用等级为未评级优质客户按A+级控制，并核定最高综合授信额度为1.5亿元。该司领取的是房地产开发企业暂定资质证书。二、经营者素质评价该公司设董事会，并实行董事会领导下的总经理负

6、责制。公司董事会成员共五人，德裕公司委派一人、联嘉公司委派一人、合生公司委派三人。董事长由合生公司委派，副董事长由联嘉公司委派。董事长蔡春萌，男，1965年出生，中级职称，物业管理专业，曾在英国留学，具有15年的房地产业经验，现兼任合生创展集团副总经理及广东康景物业服务公司总经理，具有丰富的物业管理经验。董事谢世东，男，出生于1958年，毕业于香港大学，获工程学士学位，曾担任香港一上市房地产发展公司的执行董事，也是香港工程师学会会员，在房地产投资、物业发展、工程管理及销售与市场推广等方面拥有十九年以上经验。三、经济技术评价200

7、1年末公司资产总额为19,591万元，其中存货634万元，所有者权益619万元，目前开发的愉景南苑项目总建筑面积约为155878平方米，计划投资总额约为65877万元。公司现有职工约22人，研究生学历占比5%,大学学历占比68%,屮高级职称占比15%,公司整体经济技术实力较强，具有丰富的房地产开发经验，并聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。・5・“愉景南苑"商住小区开发贷款评估报告工作底稿四、股东评价合生集团有限公司(香港)是香港合生创展集团旗下的投资公司，依靠集团的实力，在近年來，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好

8、的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑都各具特色，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出的住宅销售率达90%以上，市场反应热烈。该集团在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，也取得了良好的社