攸县房地产业发展现状探究

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1、攸县房地产业发展现状探究摘要：近年来，随着国民经济快速发展和城市化进程的加速推进，攸县房地产市场得到了长足的发展，房地产投资增长较快，商品房供应大幅增加，房价基本保持平稳,商品住宅建设和供求协调发展。房地产市场的快速发展，对推进城市化、提高居住水平、改善人居环境、推动经济增长,发挥了积极的促进作用。关键词：房地产业；发展现状；攸县；中图分类号:F293.3文献标识码：A1•攸县房地产业现状2007—2012年，攸县房地产开发投资以10%的比例态势递增，总投资额达30.12亿元，房地产开发项目59个，新建商品住宅246万m

2、2o2012年，攸县商品房在建项目29个,在建面积109.8万m2,同比增长28.96%；新开工面积35.11万m2,同比负增长7.55%；竣工面积18.06万m2,同比增长187%,房地产总投资14.23亿元。全年共办理各类房屋登记9292宗，登记面积347.97万m2；测绘房屋面积82.69万m2。2.攸县房地产业发展中的问题2.1房地产行业指标分析1.房地产行业相关指标分析(1)商品房销售价格2008-2012年，攸县商品房销售价格持续增长，房价从08年的均价1700元急剧上升到12年的均价达2880元左右,销售年

3、均价涨幅均在10%以上，且增长率不断升高。从总体上看，2008-2012年攸县商品房销售均价平均增幅12%,价格增长速度迅猛，说明攸县房地产市场在短期内仍有较好的有效需求空间。(2)商品房销售面积2008-2012年，攸县商品房销售价格增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速，以年平均79.25%的增长速度持续快速发展。房地产开发投资力度不断加大，商品房销售增势强劲，预售行情持续看涨，房地产行业成为攸县经济发展的新增长点。减除不具竞争力及不具开发能力的楼盘，攸县2011年市场总供应量在105万m2左右。此外，攸县商

4、品房销售面积虽然不断增长，但增长率却呈波动变化，并逐步趋于平均值，经过前几年的快速发展，房地产市场会进入一个发展速度相对缓慢的时期，未来几年内房屋销售面积的增长速度会减缓。(3)房地产开发投资额增幅据统计，2012年攸县房地产市场累计完成投资9.69亿元，同比增长55.1%,其中住宅投资6.56亿元。近年来，攸县房地产投资力度不断加大，投资额持续、快速增长，自2011年起，增幅超过同期GDP和固定资产投资额增幅。适度投资有利用拉动经济增长，但如果房地产开发投资增幅过快，将会使供给过量而导致供过于求。（4）商品房销售额与开

5、发投资额2008-2012年攸县商品房销售投资比除2008、2010年外都大于1,说明整体市场运营良好。2010年，由于世界金融危机的爆发所产生的后续影响及"国十条”的出台，商品房销售额增长速度较去年同期出现负增长，房地产市场进入观望僵持期；然而与此同时，房地产投资速度却继续保持高速增长，10年投资额为09年投资额的1.3倍，表明市场供应商对攸县房地产市场保持增长的期望。（5）新开工面积与施工面积湖南省于2007年发布了《长株潭城市群区域规划》，在这个规划中，攸州市已取代攸县县城，被列为长株潭城市群的6个区域次中心城市之

6、一。在未来的3-5年，攸县将撤县建市，40万人的未来城区正在迅速壮大，届时攸县将成为湘东南经济开发带和长株潭经济圈东南部的中心城市。在此背景下，攸县房地产市场高速发展，商品房新开工面积占施工面积比重不断增加。（6）施工面积与竣工面积根据行业情况，施工面积通常为竣工面积的3.5+0.5倍，因为施工面积反映了未来1-2年的现房供应量，该值小于3.0倍，会出现供应短缺，大于4.0倍，则未来楼市可能供大于求。自从08年后，攸县房地产市场一直处于短缺状态，且比值逐年下降，可以预见，未来几年内，攸县房地产市场对楼房的需求仍有很大的提

7、升空间。(7)销售面积与竣工面积该项指标能够表现住房供求是否平衡，一般而言是商品房销售面积略小于商品房竣工面积。由表看出，08-12年，攸县的商品房竣工面积与销售面积之比均小于1,表明供小于求，攸县房地产市场正处于不饱和状态，住房供求指标并不十分合理。1.房地产行业与经济发展相关均衡分析(1)商品房价格增幅与GDP增幅房地产价格是房地产市场的核心问题，根据成熟的房地产市场的行业经验，通常情况下，房价的增幅应与GDP的增幅相接近。2008-2012年攸县GDP增幅均值为14.44%,房价增幅均值为11.8%,其比值为1.2

8、2。这是由于中国较晚实行住房体制改革，致使商品房供应受到单位福利分房的影响，未能形成合理的供求平衡。房地产市场初步形成之后，住房供应量大幅增长，居民住房消费需求得到充分释放。结合攸县GDP增长的实际情况，房价增长率与GDP增长率的比值为1.22,说明了房价大幅增长是有经济基础支撑的。(2)房地产开发投资额、社会固定资