游艇俱乐部综合项目可行性研究报告

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1、游艇俱乐部综合项目可行性研究报告目录报告说明11总述11.1报告编制说明11.2委托方对项目要求及期望11.3研究策划目的与方法22项目资源分析42.1项目区位与交通条件42.2项目景观资源42.3政府对项目区域发展计划42.4项目资源的优劣势分析及结论43厦门市经济环境发展状况63.1厦门市GDP发展状况63.2厦门市三大产业发展状况83.3厦门市外商投资情况103.4厦门市居民生活水平153.5厦门旅游经济发展状况203.6厦门经济环境对项目的影响244国内外游艇俱乐部发展状况254.1厦门高尔夫俱乐部（会所）发展状况254.2香港典型游艇俱乐部研究2

2、84.3国内典型游艇俱乐部研究364.4国外典型游艇俱乐部研究444.5游艇俱乐部成败经验借鉴504.6当地游艇活动需求的预测525项目各主要功能发展及经营环境分析545.1厦门高端别墅市场发展状况545.2厦门商业发展及经营状况分析655.3厦门甲级写字楼发展及经营状况分析795.4厦门相关旅游设施发展状况分析875.5厦门展览物业发展及经营状况分析946项目客源市场分析976.1游艇会会籍客源市场分析976.2VIP泊位（水上别墅）客源市场分析1086.3商业客源市场分析1246.4甲级写字楼客源市场分析1397项目SWOT分析1468项目整体发展定位

3、1488.1项目开发目标及定位1488.2项目开发策略1488.3项目各功能产品的战略关系与地位1498.4项目整体开发计划1509项目各功能定位策划建议1519.1游艇俱乐部（会所及普通泊位区）定位建议1519.2VIP泊位定位建议1549.3商业定位建议1589.4甲级写字楼定位建议16510项目运营模式建议17110.1项目销售类产品的营销策略17110.2项目经营类产品的经营策略17911项目财务分析18611.1项目技术参考依据18711.2项目开发成本估算18811.3项目开发投资进度18911.4项目收益测算18911.5项目资金运作测算19

4、011.6项目经济效益评估19211.7评价结论及项目注意点19512项目开发风险分析1971总述1.1报告编制说明项目名称：厦门香山游艇俱乐部综合项目（下称“项目”）研究及策划（本报告研究范围不含项目的酒店功能）委托方：香山国际游艇俱乐部（厦门）有限公司报告编制单位：戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司协助单位：中国龙会籍服务有限公司、厦门大学计划统计系、厦门市青年企业家协会1.2委托方对项目要求及期望1.2.1委托方对项目的初步定位及总体要求委托方对项目整体定位的期望：打造亚洲最大、最豪华的游艇俱乐部。1.2.2委托方对项目长期发展战略及资产运营战略的规

5、划项目长期发展战略：通过各种融资方式以及对销售性物业（会员权益、酒店公寓权益、商业街、写字楼等）的销售资金的迅速回笼来解决项目前期开发建设所需资金。在项目各经营子项（如商业、酒店、游艇俱乐部、水上活动中心等）的经营上，可采用自营、股份合作、托管等多种方式，但仍有赖于本报告之专业研究及策划建议，以解决资金缺口与日后经营的问题。除此之外，在考虑各方市场因素的基础上，还必须结合项目整体的规划及经营来综合考虑，不能顾此失彼，并希望报告编制单位在对项目充分理解的基础上，推荐并协助联系适合于本项目的游艇会经营管理机构，结合会籍销售公司，使项目在规划、市场、管理以及销售

6、的四个环节上齐头并进。资产运营战略：因项目经营性（资产型）物业投资比重过大，约占投资总额的70%53左右，且回报期过长，项目面临一定的资金压力。因此拟通过融资、合作开发等多种形式进行资产运营，但由于项目销售性物业的销售回笼资金不足以支撑庞大的开发计划，因此必须考虑到国内、国际方面各种融资渠道的可操作性以及如何将经营性（或资产型）物业转化为可销售（或权益组合出售）或可变现的物业，来缓解项目资金压力。1.1研究策划目的与方法1.1.1研究策划目的本报告通过分析研究项目发展所处的市场环境，针对项目发展方向、定位策划及投资效益提出策划建议。1.1.2研究方法本报告

7、通过分析厦门市宏观经济、人口状况、土地市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出具实操性的项目策划方案。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访、消费者调查、与开发商会谈等形式，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结

8、合。研究方法二：专家意见法组织有关政府部门、发展商及长期钻研或从事