买楼的十大误解

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1、买楼10大误解1.我可以係跌市买楼一再强调，大跌市时虽然楼价平，但买楼第一炮所需的资金唔会按比例大幅减少。大跌市为何会出现？因为有大量业主贱价割爱。为何贱价都要卖俾你？因为冇水。冇水点解唔问人借？因为银行闩水喉。大家必须记住，大跌市的出现，一定配合银行闩水喉。如果好似而家咁，打2个电话就借10万，点解要贱卖层楼俾你？因此，在大跌市时买楼，你必须有心理准备估唔足价，同埋连7成都做唔到。例如200万跌剩100万，但银行只肯估80万，兼只肯做6成，那么你就要呕52万。如果你係谂住用10万经MC上呢个100万盘，可以返屋企训觉。还有，

2、要係大跌市时买平楼，你要有好多现金。我强调係现金，唔係股票或其他需要变卖既资产，因为你既股票係大跌市时一样会下调。估价8折做6成，係非常乐观保守的估计数字，事实上，在08金融海潚时，部份银行在签按揭契前突然终止申请，1成会都唔俾上既个案真係发生过。另外，除非阁下係公务员，否则在大跌市时好难保証收入不会下跌。结论：你需要持有目标楼价50%以上的现金。2.楼价一定会下跌楼价在短期内有上落是事实，但另一个更重要既事实係，以30年为观察期的话，楼价只会上升不会下跌！03沙士价是香港近十年最低价，美孚的03呎价约为1600，但1600这

3、个贱价仍然係美孚入伙价的10多倍！事实上，某时期的低价，通常都会比上一个时期的高价还要高。等楼价爆破的朋友，要有心理准备爆破后的楼价和今日的价其实差不多。因此，如果你係用家，谂住长住20~30年，只要供款係能力范围内，就算97年买楼一样冇问题，因为楼价升跌不会影响你一早已计划好既供款，20年后楼价一定会超过买入价(请对比1983及2003的楼价)。结论：以20~30年长线睇，楼价一定升。短期升跌只係为炒家而设。补充：有人质疑为何要用过去30年的升幅去推论未来30年，并表示香港的经济发展已到顶，没有可能重覆过去30年的升幅。首先

4、要搞清楚一样野，就係物价的上升和经济的发展不一定有直接的关係，事实上香港今天的经济规模虽然比1980年时大，但没有大20倍那么多(我指实际上，不是数字上)。「物价上升=经济发展」背后，最重要的因素是「金钱的产量是按经济发展的需要而增加」，例如10个人的劳动力产生了10件衫，社会就按这10件衫的价值(假设每件$10)制造$100的货币，分配给付出劳动力的10个人。社会因为有新增的价值(10件新衫)才去制造货币，因此「物价上升=经济发展」。但现实是残酷的。自从上世纪70年代美国单方面脱离金本位后，全球的货币逐一跟随，今时今日世界上

5、所有的货币背后均没有实物支持，纯依靠政府的信用进行发行。货币脱离了黄金的约束后，制造货币可以和经济发展完全脱勾，经济好时固然可以加印货币，经济差时更加要印。全世界现时在「没有新增价值」的情况下，却可以以火箭升空的速度加印货币，结果是经济没有大幅发展，物价却大幅上升。制造货币的特权阶级成为社会的大赢家，制造实物的劳动者却被社会严惩，扭曲了世人的价值观。衡量一个人的价值，不是看这个人能为社会作多大的贡献，而是看这个人能够从社会夺取的资源有多少。货币脱离金本位30多年，因此过去30年的楼价走势绝对有参考价值。坦白说，今后货币的贬值速

6、度能保持30年只跌95%，已经是非常幸运。3.迟早会加息讲得呢句说话，即係话而家息平。係人都知迟早会加息，但重点係息口仲平既时候你还左几多本金？房贷好公道，本金少左，息会按比例减少，係低息环境下你可以好轻易就还几十万本金。即使加息，对你的实际影响极微。结论：趁息平多还本金，点会怕加息！4.供30年楼係楼奴我写包单，讲得出呢句说话既人学歷不会超过小学6年级。世界上所有银纸现在均以每30年跌95%的速度贬值，简单来说，30年后港币的购买力，和现在的日圆差不多，即是说，今日我借港币100万，还到第30年就变左100万yen。当然，中

7、途你係有不断供款，但你每期供款的购买力都会贬值，变相你可以用贬值后的货币购买未贬值的资产。幻想一下你可以用今日既身家，坐时光机回到1980年买当时既楼。因此，30年的供款期内，供款压力係会越来越低，因为你的债项不断贬值。头10年是最艰苦困难的，中间10年可以有閒钱去下旅行，后10年供款比饮茶钱还要低。结论：供楼係会越来越轻鬆5.唔买楼可以租供楼压力会随时间减弱，因为你用未来贬值后的钱，去还今日未贬值的钱。但租金就相反，你一定要用当时的钱去还当时的钱，即是说，当供款金额固定下来，租金却係会随时间不断上升，例如货币每30年下跌95

8、%，租金就会同样以每30年升20倍的速度上升。当然，这是假设没有加息。但即使有加息，亦不见得租楼会有着数，因为业主会按成本加租，冇死错人。租楼的另一个问题係，你和业主的财富差距越拉越大，假设今天你和业主身家都係100万，租了2年楼洗左20万，你的身家变成80万，业主就120万