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《商品住房担保贷款制度的法律建构_对按揭与抵押的重新审视》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、2007年3月现代法学Vol129No.2第29卷第2期ModernLawScienceMar.,2007文章编号:1001-2397(2007)01-0075-09·部门法研究·商品住房担保贷款制度的法律建构———对按揭与抵押的重新审视唐烈英(西南政法大学,重庆400031)摘要:在商品住房贷款中,借贷双方采用最多或最广泛的不是我国民事法律已经规定的6种担保方式而是“按揭”。“按揭”作为贷款融资担保方式和商品住房买卖合同的付款方式,在我国流行20余年,虽有争议,仍日趋兴盛,其作用甚至不止于商品住房贷款。随着建设部等九部委在有关住房贷款的行政规范性文件中正式使用“按揭”这一专用术语,其法律地位
2、已趋明朗。正在制定中的《物权法》,应将按揭作为我国主要的担保方式之一。关键词:商品住房贷款;担保;按揭;抵押中图分类号:DF521文献标识码:A在我国住房体制商品化货币化进程中,为解决借贷双方采用得最多最广泛的不是法律已规定的担住房需要,人们有意识无意识地运用凯恩斯的消费保方式,而是法律没有明文规定的、2006年5月才在函数及其预期收入经济理论①和债的原理,根据自己建设部等九部委联合发布的《行政规范性文件》中出现有的经济状况和预期收入,纷纷向银行借款购房,现的“按揭”担保方式。③《物权法》几经审议,担保提前消费。银行为确保住房消费贷款的收回,避免方式仍有不同说法。本文就担保方式和按揭进行比损失
3、,降低风险,除设计形形色色的防范措施外,还较,就按揭在商品住房担保贷款中的优势作出分析,借助各式各样的担保方式。一时间,债的担保成为以期对物权法中我国担保制度的设计和确立按揭在[1]“民法中最活跃的领域”。《中华人民共和国担保担保物权中占据应有地位有所帮助。法》(以下简称《担保法》)规定有保证、抵押、质押、留置、定金等5种担保债权实现的方式;《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)规定了所有权①凯恩斯的“消费函数理论”,即人们的消费支出与收入之间保留的物权担保方式。②但是,在商品住房贷款中,存在着一种稳定的函数关系,收入增加,消费也将增加。第二次世界大战后,消费函数理论发展上升为“预期收
4、入理论”,即“人们的消费支出不仅取决于他当前的收入也依存于他持有的财富以及他预期未来可能获得的财富或收入。”(许涤新.政治经济学辞典[M].北京:收稿日期:2006-09-12人民出版社,1980:601.)基金项目:重庆市教委人文社会科学研究重点项目“个人住宅商②参见《合同法》第134条。品房买卖中的法律问题”③2006年5月24日由国务院办公厅转发建设部等九部委《关(06jwsk006)。于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〔2006〕37号)第作者简介:唐烈英(1955-),女,四川成都人,西南政法大学市场5条规定:“⋯⋯从2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比交易法律
5、制度研究基地研究员,民商法学院教授,法学博士。例不得低于30%。”57现代法学付直接变现,实现自己的权利。期房买受人享有的一请求开发商交付商品住房的权利,只有房屋建成才有实际意义,商品住房没有建成或者不能建成则请当前,在我国,个人债务少有比商品住房贷款债求权毫无意义。其次,担保法规定可以质押的权利,务的数额更大、延续的时间更长。商品住房贷款是在理论上分为四大类:一是票据等有价证券;二是股指贷款银行向借款人发放的用于购买开发商出售的份、股票;三是知识产权;四是其他权利。②期房期待自用普通商品住房的贷款。①由于借款购买自用普权、请求权明显不属于前三类;其他权利主要是指公通住房的往往是无房无钱的人,
6、因此,没有哪种债权路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权,③适用担保比住房贷款更严。商品住房担保贷款是买也不包括期房期待权和请求权。因此,商品住房或受人支付一定比例的首期购房款后,用所购商品住期房期待权不能作为质押标的物,从而不能适用于房作为偿还银行贷款的担保,贷款银行代其支付其商品住房担保贷款。余的购房款。《担保法》对需要以担保方式保障实现留置担保只能在保管、运输、加工承揽等合同中的债权,将借贷列于首位,这绝不是立法者不经意之发生,④商品住房贷款就不可能采用这种担保方式。作,而是借贷与担保之间有紧密联系、在人们生活中“所有权保留,是指在分期付款买卖中,买卖双方约占据重要地位的反映,但是,
7、法律规定的担保方式并定,买方付清全部价金前,卖方对已交付给买方占有非都能适用于商品住房担保贷款关系。的出卖物保留所有权;买方全额支付价款后,取得所例如,保证是债务人之外的第三人以自己的信有权;迟延支付或不履行支付义务时,卖方有权解除[3]用和不特定的财产为债务人履行债务提供的担保,合同,收回出卖物的所有权。”买受人预购期房,房属于人的担保;定金属于金钱担保。二者的担保标屋尚未建成,不能进行所有权登
