【5A版】物业工程管理概述.pptx

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1、物业设备设施管理概述一、物业设备设施管理概念“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。什么是“物业”建设项目全寿命周期“建设项目全寿命周

2、期”指自建设项目自决策开始，经过各项施工前的准备工作——设计阶段——建设项目具体施工阶段——竣工完成后的运营使用——直至建设项目到达使用寿命拆除为止。物业管理在建设项目全寿命周期中的位置设计准备项目决策设计施工动用前准备开始结束决策阶段实施阶段使用阶段DMPMPMFMDM——DevelopmentManagement决策阶段的管理PM——ProjectManagement实施阶段的管理即项目管理FM——FacilityManagement使用阶段的管理即设施管理(物业工程管理）《物业管理条例》国务院2003年6月8日公布的第379号令《物业管

3、理条例》中对“物业管理”的定义为:“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区城内的环境卫生和秩序的活动。物业管理相关法律、法规“物业工程管理”就是物业公司对设备设施管理，物业设备既包括室内设备，也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。1、物业工程管理现代物业无论是住宅、商业、写字楼、工业厂房或者其

4、它不同业态，设备设施系统都是非常重要不可缺少的组成部分，设备设施的正常运行可以满足人们生活的基本需求，给人们的工作、生活提供更合适，更安全的外部环境。国际设施管理协会（IFMA）确定的物业设施管理的含义：包括：物业资产管理和物业运行管理，和我国的物业管理概念有一定的差异。设施管理物业资产管理财务管理空间管理用户管理物业运行管理维修现代化2、物业设备设施管理的意义注：国际设施管理协会（IFMA）成立于1980年，是世界上最大和最广泛认可的国际设施管理专业人士协会。注：物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面，也就是说，需要做好物业设备的管理

5、、运行、维修和保养等方面的工作。*管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义：①物业设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。②物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。③物业设备管理是提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。④物业设备管理是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。⑤物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2、物业设备设施管理的意义3、物业设备管

6、理的目标注：物业设备在整个物业内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。*用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。*衡量物业设备管理质量的两个指标：A——设备有效利用率，％；B——设备的完好率，％；确保工程使用安全3、物业工程管理的目标核心目标：项目的保值与增值有利于环境保护有利于节约能源满足最终用户的使用功能降低工程运营成本有利于工程维护☆物业设备设施是否完好的要求：①设备运转正常②设备技术资料及运转记录齐全③零部件完整齐全④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象⑤防冻、保温、防腐等措施

7、完整有效二、物业设备设施管理的内容二、物业工程（设备设施）管理的划分以项目为基点，按照时间进行划分物业设备设施管理可以分为两个阶段：物业工程管理前期物业工程管理运营期物业工程管理1、前期物业工程管理建设项目施工基本完毕，完成或即将完成竣工验收阶段，为了使后期物业管理能够顺畅进行所作的各种前期准备工作（包括对项目现场的熟悉，制度建立，承接查验工作、人员培训等工作）时间节点：动用前准备商业业态前期管理（前6个月）住宅业态前期管理（前三个月）业主正式入住建立制度管理制度的建立与实施承接查验承接查验档案管理前期工程档案的收集与管理人员培训人员培训（技

8、能培训、制度培训）前期物业工程管理的内容人员管理制度设备管理制度管理制度的建立与实施人员管理制度管理制度的建立与实施人员架构岗位职责工作流程安全管理应急预案人员架构