中融-绿洲康城亲水湾尽职调查报告v5(发行)

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1、中融国际信托有限公司中融-绿洲康城亲水湾集合资金信托计划项目尽职调查报告（报告完成日期：2013年7月15日）经办业务部门：资本运营部1/67声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年

2、月日部门负责人签字：年月日2/67目录1.项目背景52.信托方案72.1信托基本要素72.2交易结构82.2.1交易结构图82.2.2信托资金运用82.2.3担保措施92.2.4信托财产变现93.融资方情况调查103.1相关方股权结构图113.2交易对手实际控制人113.3集团管理层介绍123.4项目公司振龙地产133.4.1振龙地产基本情况133.4.2振龙地产历史沿革133.4.3振龙地产经营情况143.4.4振龙地产财务状况143.4.5振龙地产信用记录193.4.6振龙地产税收政策203.5控股股东博纳科技21

3、3.5.1博纳科技基本情况213.5.2博纳科技经营情况213.5.3博纳科技财务状况213.5.4博纳科技信用记录254.标的项目绿洲康城亲水湾254.1项目基本情况264.2项目现状294.3控规指标314.4开发计划324.5项目市场情况344.5.1宏观经济概况344.5.2当地总体房地产市场344.5.3项目市场情况404.6项目分析474.6.1总投资预测474.6.2银行贷款安排494.6.3销售预测503/674.6.4项目资金来源与运用预测表524.6.5项目损益预测554.6.6敏感性分析及盈亏平衡

4、点554.6.7本项目综合评价575.还款来源576.风险控制措施分析576.1抵押担保分析576.1.1抵押物基本情况576.1.2抵押物区位及现状586.1.3抵押物评估价值分析596.1.4抵押物变现能力分析596.2质押担保分析606.3保证担保分析616.3.1百汇星融保证担保616.3.2陈冠全承担连带责任担保647.本信托计划风险评估667.1市场风险667.2信用风险667.3管理风险678.结论及建议674/671.项目背景本项目的交易对手为上海振龙房地产开发有限公司（以下简称“振龙地产”），该公司成

5、立于2001年，注册资金10,388万元人民币，主要经营范围为房地产开发与经营。振龙地产实际控制人为陈冠全，名下还控制着上海创兴资源开发股份有限公司（上市公司，代码SH600193,以下简称“创兴资源”）、厦门博纳科技有限公司（以下简称“博纳科技”）、上海百汇星融投资控股有限公司（以下简称“百汇星融”）、云南龙杰旅游开发有限公司（以下简称“龙杰旅游”）等公司。陈冠全旗下公司已在上海、云南、福建等地投资开发了东方夏威夷、怡富花园、新天地豪庭、绿洲康城亲水湾等多个房地产项目，累计开发面积超百万平方米。实际控制人陈冠全自20

6、11年起通过旗下公司多次与我司开展股权质押项目的合作，双方过往合作情况良好，具体情况如下：信托计划名称交易对手成立日期到期日期信托规模总成本信托报酬项目状态中融-创兴置业股权收益权投资1号集合资金信托计划百汇兴2011-1-302012-1-296,820万9.3%115.94万正常结束中融-创兴置业股权收益权投资3号集合资金信托计划百汇兴2011-5-242012-5-235,600万10.4%128.80万正常结束中融-创兴资源1号结构化集合资金信托计划百汇兴2012-2-142013-2-135,300万11.3

7、%66.25万正常结束中融-创兴资源2号结构化集合资金信托计划大洋集团2012-2-102013-2-98,100万11.3%101.25万正常结束中融-创兴资源3号单一资金信托博纳科技2012-8-152013-8-1412,000万10.3%150万正常运行中融-创兴1号单一资金信托百汇兴2013-5-302014-5-309,200万8%92万正常运行合计47,020万654.24万1998年至2008年期间，振龙地产通过法院裁定、协议出让以及招拍挂的方式获得了陆续取得了位于上海市浦东新区周康板块康桥路地块用于开

8、发绿洲康城亲水湾项目。该项目规划建设用地64.92公顷，总建筑面积93.59万平米，容积率为1.44，其中约75%为刚需住宅。目前已完工面积达35.92万平米,未完工面积达57.67万平米。项目土地成本极低，折合楼面价不足800元/平米，现上海南汇土地管理局拟将本项目周边边缘地块以调整地块面积的方式出让给振龙地产，出让地块面积合计