大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析

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1、大型城市商业综合体的开发与运营规律研究——中日案例比较分析杨宝民 张中增江禾       杨宝民，星联国际不动产机构深圳市新摩尔（NEWMALL）商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班客座教授。大型城市商业综合体研究的意义一、 大型城市综合体是经济发展的要求二、 高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作三、 服务城市综合体的多专业团队协同工作方法四、 城市综合体的经营管理五、 我国发展城市综合体的策略选择与新摩尔的实践课题研究的意义       大型城市综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住

2、要求。       大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。        从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过五星级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。       为了在2008年奥运会前完成国内重要城市上海、长沙综合体的实际策划与开发工作，深圳NEWMALL公司组织专家多次考察美国、日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。日本城市：东京、

3、福冈、京都、大阪中方城市：北京、上海　深圳 青岛西安一、 大型城市综合体分类       建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。       建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的

4、经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。       大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：       1. 交通枢纽型城市综合体图1  世界质量最佳的城市综合体—六本木新城       2. 城市CBD中心的城市综合体图2 大阪难波城       大阪难波城写字楼、购物中心、空中花园、高速铁路火车站完美结合图3马来西亚双子星       3. 城郊结合部城市综合体       由于很多的大城市

5、市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。图4  福冈博多运河城       福冈是九州第一城市，从机场坐市营地铁5分钟就可到达博多运河城，这是个建筑色彩鲜艳、运河水穿流期间的大型城市综合体，除了应有尽有的购物，13个电影厅的复合影剧院几乎每天都有日本顶级演出上演，使其极具人气，美食更是汇集了九州乃至全国的各式拉面，深受外国人喜欢（从运河城走路5分钟，便可以来到博多老铺房故乡馆，这是古时作为商业城市一度繁华的川端冷泉地区，进入老街逛逛老铺，著名的博多织锦和历史悠久的手工艺品都汇集在这里，光看看也是十分享受）。二、 高水平做好城市

6、综合体经营分析和建筑策划工作       城市综合体需要在市场可行的前提下才能建设，因为城市综合体规模大，投资巨大，必须建立在可持续经营的基础上，根据经营要求做好建筑策划，其中酒店和商场都可以策划专门的主题，互相配合做好人流动线及设施共享。          下面我们以福冈博多运河城和国内商业综合体案例说明商业综合体的经营分析和建筑策划工作。图5 日本博多运河城在福冈地图中的位置       美国JERDE建筑事务所在日本完成的第一个项目是位于福冈的博多运河城。美国建筑师协会会员（FAIA），美国JERDE建筑事务所董事长JonAdamsJerde等第一次访问福冈是在1988年5

7、月。桌子一边是客户公司经验丰富的业务员，另一边是JonAdamsJerde和来自加州威尼斯海滩的设计师。连好莱坞打造的剧本恐怕也无法表达出他们这次见面的情景。他们受到了思想开阔又有远见的发展商的热情款待，这甚至在美国也不多见。       运河城位于福冈城市工厂区，周边四个商圈都距离较远，JERDE设计运河城的第一步骤考虑要有一个通俗的名字，努力打造成为目的地，因此要通过设计和商业资源整合，能够成功吸引人流前来观看参与购物。　　       JERDE在设计此项目的过程中，按照目