房地产营业税稽查问题

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1、房地产营业税稽查问题房地产实务2010-10-0717:29:54阅读201评论0  字号：大中小 订阅（根据云中飞老师文章改编）房地产企业几年连续被税务机关稽查，税务机关在多年的机车中，发现了房地产企业在收入确认方面存在许多问题。一般来讲，税务稽查会重点关注房地产企业的如下计税收入： 　　一、是否有延迟确认收入的行为 　　《企业会计准则——收入》规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：　　（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；　　（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继

2、续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；　　（3）收入的金额能够可靠地计量；　　（4）相关的经济利益很可能流入企业；　　（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。通常房地产企业会计确认收入的条件是：　　1.办理了商品房实物移交手续。　　 2.取得了买方付款证明。也就是说，房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。 　　但是，税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前：　　1、2008年前：国税发[2006]31号文件第二条第（二）项规定，发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确

3、认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。2008年前，税法规定开发产品完工后就要确认收入，而不是交楼时才确认收入。 　　2、2008年后：国税发[2009]31号文第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。国税发[2009]31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是

4、说，2008年后，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，税法不再考虑开发产品是否完工，一律确认为收入。这样一来，税法比会计确认收入的时间更为提前了。　　因此，税务机关对房地产企业收入的检查重点是，“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。 　　收入交税的方式是：收入在完工前取得时，按预计毛利率征税；收入在完工后取得时，按实际的毛利率征税。 　　国税发[2009]31号文第十二条规定，企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营

5、业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。　　也就是说，房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额，期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招待费和广告费支出的基数，但在会计处理时，将预售房收入转为销售收入的年度，不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。 　　另外，这里要特别提醒房地产企业注意的是，国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得

6、额。  　　开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 “计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”，不是预征税款的概念，不是预征税款就没有多退少补的过程，房地产企业不按税法的规定申报预收账款的收入就属于虚假申报，属于偷税行为。  　　二、预收的定金、诚意金是否按规定征税　　1、定金 　　所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定

7、数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。　　根据新会计准则的规定，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。由于定金签了合同，就要征收企业所得税。那么，定金是否要交营业税呢？　　根据国税函发[1995]156号文件18条规定，此项规定所称预收款，

8、包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。　　《营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产发生后才能征营业税。 　　《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例