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1、关于商铺转让费的一些常识(2011-06-1815:48:20)转载标签:店铺转让费店面租金房东协议书财经分类:法律财经因为这一阵子寻找店铺,所以碰到很多关于店铺转让费的说法,为了加强认识,特搜集了一些转让费相关的知识。 摘抄网文:关于商铺转让费的思考 1. 转让费的由来转让费,目前是社会上租铺开店最常见的一种费用,少则两三万,多则几十万甚至数百万都有可能。可以想象得到转让费最初的形式是,商户A由于其他原因不再往下做,把店铺转租给下一家B,转接过程中,由于店铺装修、设备和货物的转移等原因,向B收取费用,这笔费用即店铺转让费,同时A
2、与房东的租赁合同结束,由B开始向房东支付租金;转让费发展的第二个阶段,就是商户A生意萧条,且店铺内一无装修二无货物,但占着店面垂死挣扎,遇到B急着开店谋生却找不到合适的店面,这时A把店铺转让给B并收取一笔转让费,之后由B向房东支付租金,这种做法相当于A临死之前拖了人家B一把,自己活过来了;转让费发展的第三个阶段,随着商户之间转让费现象的普遍,各个店铺的房东觉得有利可图,于是在租给第一家商户的时候,就要求收取不菲的转让费,租金另算。此时的“转让费”,已经远远脱离最初转让费的真正意义了,完全变成了黑心房东谋取暴利的一种手段,而风险完全由商户
3、来承担。目前的商铺租赁过程中,三中转让费形式都存在。 1. 租赁商铺的建议最开始做生意的朋友,由于经验不足,租铺开店时往往在转让费上吃了亏。现在将个人的一些经验总结出来,主要从接租这个方面展开,供后来的有志创业的朋友参考: 2.1从商户A(非房东)那里接租 主要注意如下几个问题: A转租给你是否经过房东的同意?《租赁法》中规定,商户A在合同期内将房子转租给B,A必须经过房东的同意,若不同意,则A与B所签的合同无效。现实中也存在A将店铺转租给B而没有经过房东的同意,而B并不知道转租还需要房东的同意,以为只要跟A协商就可以了。这种情况
4、下,若房东发现A转租后要收回B的店铺,B可以将A告上法庭,索要之前交的转租费用,并要求一定的经济赔偿。 A的合同是否快到期?经过房东了同意,但如果A的合同快到期,比如只有3个月了,可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心,会选择收回房子而不跟你续租,这是房东所拥有的正当的权利!期满之后,他一脚把你踹走,像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样,另外再租出去,收取下一个商户B的高额转让费之后,还可以躺在床上眯着眼睛收B的房租。那你实在想转租,怎么办呢?可行性还是存在的,第一种方案:B在接A的转租时,同时与房东签订合同,将合同有效时间延长几年
5、,就是说,从A手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那B的转让费该如何处理呢?最好与房东的合同中还须说明,B在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权,当然这个转让过程也必须经过房东的同意。第二种方案:B要充分估计一下接下来的风险。在这3月内能把投资收回来并有盈利?能盈利多少?不过能接受第二种方案的人一般都不是常人吧!还有一点就是,明明只有3个月的时间了,A在转租给B的时候,房东也同意了,但A却不告诉B只有3个月的期限了。期满房东回收店铺,此时B肯定欲哭无泪。遇到这种情况,可以B可以将A告上法庭,索要之前交的转租费用,并要求一定的经济赔
6、偿。 近期内店铺周围是否有重大事件发生?这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果A知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的B,那么B可以状告A并追回相应的财物。 2.2直接从房东手中借租 这种情况下,首先得知道这个房东要不要转让费,如果不要转让费更好,说明房东还是比较有良心的人,没那么势利。但是店铺位置好、房东又不要转让费的概率太小了吧。现在就以房东以索要转让费为前提才肯租房的情况为例,说明一下合同中哪些地方要注意: 店铺转让权的声明这点很重要!没人保证你的人生会那么顺利,万一你家里出了什么突发事故,或要改行了
7、,或因利润太薄无法经营下去了,需要把店铺转租给别人。所以一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点,转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你,就看你不顺眼,就不同意让你转租,该怎么办?注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的,如果没有正当理由就拒绝转租,房东就属于恶意拒绝转租,可以根据法律中的公平诚信原则,依法强制执行转租。 签约时间的考虑合同时间应该稍微长一些,比如你想做2年左右,最好签个4~5年,然后在做了2年后,找其他的商家把店铺转让出去,转让费收回来了,风险转移到下一家去了。但如果转让费在每一个交接过程中越滚越大的
8、话,越往后接租的商户,风险就越大。 优先续租权的申明注意在《租赁法》上,没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权!所以如果想拥有期满后继续租赁,必须在合同上注明“期满后,在同等条件下,可以优先续租”等类
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