淮安市商业地产问题分析

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1、淮安市商业地产问题分析一、淮安市商业地产概况淮安商业地产自北向南有苏北大市场、布匹市场、汇通市场、食品城、五金市场、金马广场、乐园女人街、中央新亚、金鹰、财富广场电脑城、电子市场、联盛国际广场、喜来乐商贸城等等商业地产，其总面积约为150万平方米，所分布位置，几乎皆是在淮安市的主街道，小营广场、汽车北站、广海广场和汽车南站都在的为人们便利生活起着重要作用。但是，与此同时，在市场接近饱和的情况下，各个商业地产的销售额都是不是那么尽如人意，都在苦苦支撑着，并非像人们所想象的那样挣得盆钵瓢满。所谓商业地产是指包括购物中心、大卖场、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店

2、、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的SHOPPINGMALL三种业态。商业地产的操作在做市场调研时，更注重当地商业形态的结构，会从当地竞争力的业态组合做为出发点，对各个商圈主业态、模式进行分析，并结合项目的本身情况进行综合评析，以此为后续的定位及业态规划提供科学支持。商业地产是一个非常专业的课题，它不仅需要专业的规划、设计、市场调查、立项定位，还需要非常专业代理机构的营销策划、推广，专业的经营管理做后期服务。从开发的角度来看，就可以从规划、开发流程、利益三大层面进行比较；从投资角度来

3、看，住宅可以买来自用，是保值投资，风险性极小，而商业项目一旦没做旺其价值就极低，甚至一文不值，风险性极大。商业地产与住宅地产相比，有三个区别，八个不一样。（一）三大区别1．规划区别多数商业地产的开发商在开发之初，根本就没有考虑过"做什么"的问题，他们多数先把项目盖起来，最后到了商业定位的时候问题就出现了，要么是结构不合理、要么就是布局不规范，从而导致招商异常困难。进驻的商家不理想的结果。2．开发流程区别通常情况下，无论是住宅开发还是商业地产开发均要在投标拿地前进行初步的市场调研。但在商业地产开发中，发展商不仅要考虑商铺投资者的利益，还要考虑经营者、消费者的利益，所需平衡的地方很多，所以商业地产

4、项目的选址过程比住宅开发更为严谨。商业地产的定位更为复杂和系统化：商业地产的定位来自广泛而细致的调研，包括城市商业发展规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力的需求、租售目标-11-客户细分，商铺升值潜力等等方面的分析3．利益关系区别与住宅开发相比，住宅仅仅通过发展商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者，因此，商业地产开发要权衡"四角恋爱"的利益关系。每个参与者都有自己的利益出发点，因此不可避免地存在着许多矛盾--商业地产的利益参与者更为复杂;商铺是："发展商--投资客--经营商家--消费者"这样一个完整的结合体。商业项目需要一

5、个培育期：商业项目的前期调研定位规划招商运营期：培育品牌消费习惯商业环境等需要3年调整期：开始赚钱之后的市场选择及调整。(二)八个不一样1．商业的价值首先是体现在地理位置上的，要选择商圈的核心或有发展潜力的商业地段。对于住宅来讲，地理位置选择的弹性较大。2．目标顾客不一样。住宅的目标顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的目标客层，例如小资阶层、白领阶层，又或是普通老百姓，只要具备投资能力，都可以成为目标顾客，而商业地产的目标顾客则相对固定。商业地产的目标顾客第一类就是一般的经营户，第二类是商业的投资者。经营户又可以细分主力经营户等。3．功能、用途不一样。住宅的功能和用途一般来讲就是居住，但是

6、商业则有太多的功能：购物、餐饮、娱乐、休闲、商务功能等等，功能都是不一样的。即使是购物功能，又可以细分为百货店、大卖场、生活超市和专业店等。4．消费环节不一样。住宅销售以后就直接进入了消费终端，经过装修就可以居住。而商业地产在销售后，是不能直接进行消费的，在某种程度上是不具备使用价值的，它还要进行招商、装修、进货和经营。所以，住宅是一个终端，销售后就进入了终端消费，而商业地产则是开端，销售只是商业经营的开始。5．对物业的要求不一样。住宅对物业的要求相对简单，只要能满足居住的功能就可以，对层高、荷载等的要求也不高。但对于商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何方面都有

7、可能影响商业地产项目的生存。6．产品的设计不一样。住宅地产的设计，主要是基于一般性使用功能的需要，而对于商业来讲，不同的业态、不同的功能、不同的产品，商业设计要求也不一样。-11-7．销售、营销不一样。住宅可以一卖了之，目的很简单，也很直接；而商业地产是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，商业地产卖出去以后，还要考虑经营问题，还要考虑返租、回报和风险的问题。因此，住宅与商业地产的销售、营销在销售