我国房地产业宏观金融调控政策研究

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1、二、研究动态与研究思路金融作用于经济或者说金融能够调控经济的机理是什么？长期以来理论界存在不同看法、形成多种理论流派。其中包括：早期古典学派的货币中性理论、马克思的货币资本第一推动力理论、维克塞尔的累积过程理论、熊彼特的货币创造与经济发展理论、凯恩斯的金融调控理论、弗里德曼货币调控黑箱理论、戈德史密斯的金融发展理论、麦金农和肖的金融深②化与金融抑制理论、斯蒂格利茨的金融约束论。在我国，经济学界对宏观金融调控相关问题也做了大量深入的研究，形成了一系列的研究成果。比较早的有贝多广的《宏观金融论》(1988)、刘鸿儒的《金融调控论》(1991)、周正庆的《中国货币政策研究》(1993

2、)、周骏的《货币政策与金融调控》(1994)、戴根有的《中央银行宏观经济分析若干理论和方法问题》(1995)、张斌的《金融宏观调控研究》(1995)、卢克群的《市场经济中的宏观金融调控》(1995)、赵海宽的《经济转轨时期的宏观调控与货币政策》(1996)、黄达的《宏观调控与货币供给》(1997)、孔祥毅的《宏观金融调控理论》（2003）等。孔祥毅(2003)对宏观金融调控的理论、机制和政策进行了全景式综述，并创造性地提出了金融协调理论，为本文的写作奠定了理论基调。2004年以来，关于中国房地产市场是否存在泡沫的争论日趋激烈。以部分国际投行和部分国内经济学家为代表的一方认为，中

3、国出现了较为明显的房地产泡沫。他们指出，中国的③房地产泡沫以上海和北京最为严重，上海房地产泡沫很可能在2005年就会破灭。以建设部和部分房地产开发商为代表的一方认为，我国目前不存在房地产泡沫，目前房地产市场风险④仍旧在可控范围之内，房地产价格仍然有上升空间。虽然目前政策层并没有承认房地产市场泡沫已经形成，但房价上升过快以及商业银行信贷风险正在积聚，已经是无可争辩的事实。从2002年开始，各种针对房地产市场的调控政策就在不断出台，包括23号文件、121号文件、18号文件，国土资源部、监察部联合下发的“71号令”、央行加息等等，都希望从信贷和土地政策等方面引导房地产市场健康发展，但

4、收效并不显著。2005年3月5日，温家宝总理在十届人大三次会议所作的《政府工作报告》中强调，要“保持物价水平基本稳定”，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。这表明，房地产价格升速过猛已经引起了中央的高度重视。随后的3月17日，中国人民银行下发了调整商业银行住房信贷政策的通知。②黄达：《宏观调控与货币供给》，中国人民大学出版社，1997年。③王晓广：《房地产泡沫进逼经济全局》，《瞭望新闻周刊》2005年第15期。④陈淮：《当前房地产业发展应当慎提“过热”》，《北京统计》，2004年5期。2房地产业是国民经济的一个重要产业，房地产业的发展与国民经济的发展紧密相关。二者不仅

5、是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。国内外房地产业发展的历史证明，房地产业发展同宏观经济周期一样，也表现出周期性波动的变化规律。房地产市场虽然能在资源配置中有效地发挥作用，但由于市场运行的内在缺陷，政府干预是必要的，要求政府在房地产市场供求平衡过程中担当重要角色，以“有形之手”助“无形之手”。房地产业是资金密集型产业，在其开发和消费过程中离不开金融支持。在现代经济生活中，房地产业与金融业经常紧密结合在一起，二者体现为相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。正是基于房地产业和房地产金融的以上特点，对房地产业实施宏观调控具有了必要性、可操作性和可控性。本文

6、试图对近年来我国房地产行业的发展进行研究，从金融调控理论的多个理论视角出发，对我国金融政策对房地产行业的调控效应进行研究。三、研究方法特定的研究角度和研究工具决定了本文将使用实证分析与规范分析、比较分析与理性分析、动态分析与静态分析、历史考察与现实分析相结合的研究方法。⑴本文研究的对象是房地产行业受金融政策的影响，运用了大量的数据和例子进行论述，属于实证分析，而对于金融政策通过什么样的作用机制来影响房地产行业的发展，则是运用了规范分析法。⑵国外房地产行业与金融政策之间的效果分析，对我国该领域的发展产生启示，采用了比较研究的分析方法。⑶对当前房地产行业发展中存在的问题进行静态分析

7、，对房地产行业发展过程和趋势进行动态分析，同时采取了历史考察和现实分析相结合的方法。⑷运用假设理性进行分析。现实中任何组织的任何行为都受众多因素的影响，人的行为“是有意识的理性，但这种理性又是有限的”理性行为假定是一切经济分析的基础和前提。四、文章的结构和内容本文分为五部分，在导论部分提出选题依据，解释研究动机及选题的现实与理论背景，当前的研究动态、本文的研究思路等。3第一章首先对我国房地产业和房地产金融的发展历史及现状进行分析。我国房地产业经过短短七年的飞速发展，已逐渐成为我国国民经济的重