城乡统筹下土地价值的变化与流动——以重庆市合川区钱塘镇大柱村为例

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1、摘要城乡统筹下土地价值的变化与流动——以重庆市合川区钱塘镇大柱村为例土地资源管理研究生：杨馨越指导教师：魏朝富研究员摘要城乡二元分化是任何一个国家工业化、城市化进科中必然经历的一个阶段。对丁．一直以米作为农业大国、人口数量世界第一而在近三十几年又经历着城市化一【：业化的匕速发展的中国而言，这种城乡二元的矛盾更为突出。破除城乡二元结构、形成城乡经济社会发展一体化新格局成为了中国新世纪协调保生存与促发展之间关系的关键。根据刘易斯二元结构理论的观点，随着要素在乡城间的流动，要素边际生产率逐步相等时，城乡之问的结构失衡状态将

2、逐步消失。可见，促使城乡资源、资产、资本有序流动有助丁．城乡发展的统筹。而土地，一方面，它本身是农业、农村发展最基础的要素和承载，其利川变化直接影响着农村经济结构、社会形态、环境质量以及景观格局；另一方面，它也是一条纽带，载着资源、资金、资产要素

3、丁．城市与农村之间流动，使之实现最优配置。而要实现r十地这种平衡要素在城乡间配置的作刚，使各十地权力主体获得应有的土地收益，就需要先厘清十地利用的变化以及由之产生的十地价值变化，以及士地价值在不同权力主体间的流动。随着城乡统筹．1：作的推进，城乡二元十地制度_卜．的十地问题

4、已经日益凸显，对其的研究逐渐成为了城乡统筹相关研究中的焦点。国内外专家就其涉及剑的十地产权、农地保护、征地补偿、宅基地复垦、集体建设Hj地流转、城乡建没J}{j地增减挂钩等主要方面分别都做了人量的探索。然而，目前这些研究多用绕单一的过程开展，尚少有研究将十地价值作为链接，以城乡间十地价值变化与流动为视角，将宅基地复垦、建设川地增减挂钩、耕地征收等串联剑整个城市与农村之间的要素平衡、统筹发展的大过科中。并且对农村建殴川地价值的构成及定量测算方法的研究仍相对不多，尚未形成一个统一的农村建没JL

5、；j地价格体系，较少有对宅

6、基地复垦前后和征地前后十地价值变化的定量研究，以及城乡建设刚地增减挂钩过程中十地价值在城市与农村间转化的定性分析，缺乏在城乡建没用地增减挂钩过群中的指标价格及对农村的补偿数额的科学依据。成渝城乡统筹区是全国最大的一块统筹实验区，其实验区的身份使之能走在制度改革的前沿，能提供其他地区尚未出现的研究样例，对探索、完善城乡建设用地增减挂钩的制度及实施都极具研究价值。研究该区城乡十地价值变化与流动的过程，有助丁区域城市与农村的资源、资产、资本的优化配置，构建社会主义新农村建设中农村十地资源价值与资产价值充分实现的长效机西南大

7、学硕士学位论文制，为促进城乡统筹发展与社会主义新农村建设的土地制度改革提供科学依据。因此，本研究跳出一般的对于土地复垦、增减挂钩以及征地单方面研究，而是以土地价值角度，将这些研究统一到城乡士地价值流动的这一过程中，运用与土地价值有关的经济学、制度学理论方法，厘定了宅基地与耕地价值的构成部分；之后，在明确了土地价值在城乡间发生流动的基础、根源、动因以及可能性后，分出价值变化与价值流动两条线，从理论上分析了城乡间十地价值流动的过程中每一个阶段各区域土地利用的变化和与之带来的土地价值的变化，以及士地权力主体的变化和与之带米

8、的土地价值在城乡之间的转移；得到了城乡士地价值流动中各阶段各区域十地价值的变化，以及价值在不同权力主体问的转移的理论模型；由此进一步剖析了现行土地制度的对城乡统筹的阻碍；在理论研究的基础上，选取了重庆市合川区钱塘镇人柱村作为增减挂钩的实例，运用实地调研数据，测算了宅基地与耕地价值各组成部分的价值，进而定量出在此过程中，土地价值的大小变化与流动方向。得到的主要结论如下：(1)农村宅基地价值由四部分构成，包括生活资料价值，即在增加挂钩过程中落地区因对指标的需求度和可支付度而形成的对拆旧区的补偿价格；生产资料价值，即农户在

9、宅基地附属用地上的养殖收益还原值；社会保障价值，即政府所提供的社会保障资金在城乡居氏之间支出的差额还原值；文化服务价值，即城镇居民和农村人口的文教娱乐J}_fj品及服务的消费支山差额还原值。而耕地价值则由三部分构成，包括经济价值，即耕地生产收益还原值；社会价值，即政府所提供的社会保障资金在城乡居比之间支出的差额还原值，包括社会稳定价值和社会保障价值；生态价值，即耕地保持士壤经济收益、大气调=肖经济收益、水源涵养经济收益、废物处理经济收益、生物多样性经济收益之和的还原值。(2)十地价值的变化与流动，影响着城乡间资源、资

10、产、资本流动要素的配置。以之为考鼙基准，可以将十地复鼹、挂钩指标交易以及征地、建设刚地开发、山让都统一剑城乡十地价值流动的过科。其中，农比对十地财产权利的诉求、实现权力价值的需求，是该流动产生的基础；城市化对建设川地的需求是该流动产生的根源；严格的耕地保护政策、十地I}j途管制等制度限制是该流动产生的动冈；而城乡的互动关系使在追求各自的土地发展